賃貸不動産経営管理士の過去問
令和4年度（2022年）
問25
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問題
賃貸不動産経営管理士試験 令和4年度（2022年） 問25 （訂正依頼・報告はこちら）
Aは賃貸住宅（以下、「甲住宅」という。）を所有し、各部屋を賃貸に供しているところ、令和2年、X銀行から融資を受けてこの建物を全面的にリフォームした。甲住宅には融資の担保のためX銀行の抵当権が設定された。Bは抵当権の設定登記前から甲住宅の一室を賃借して居住しており、CとDは抵当権の設定登記後に賃借して居住している。この事案に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。なお、各記述は独立しており、相互に関係しないものとする。
ア 賃借権の対抗要件は、賃借権の登記のみである。
イ Bが死亡し相続が開始した場合、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときは、相続人はX銀行の同意を得なければ、賃借権を同銀行に対抗することができない。
ウ AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てた場合、Cの賃借権は差押えに優先するため、賃借権をX銀行に対抗することができる。
エ AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てEがこれを買い受けた場合、Eは、競売開始決定前に甲住宅の部屋を賃借し使用収益を開始したDに対し敷金返還義務を負わない。
ア 賃借権の対抗要件は、賃借権の登記のみである。
イ Bが死亡し相続が開始した場合、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときは、相続人はX銀行の同意を得なければ、賃借権を同銀行に対抗することができない。
ウ AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てた場合、Cの賃借権は差押えに優先するため、賃借権をX銀行に対抗することができる。
エ AがX銀行に弁済することができず、同銀行が甲住宅の競売を申し立てEがこれを買い受けた場合、Eは、競売開始決定前に甲住宅の部屋を賃借し使用収益を開始したDに対し敷金返還義務を負わない。
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この過去問の解説 （3件）
01
抵当権に関する問題です。
ア：×誤り
賃借兼の対抗要件は、賃借権の登記の他に、建物の引き渡しも対抗要件となります。
イ：×誤り
抵当権と賃借権の優劣は、抵当権の設定登記より後か前かで決まります。
この設問の場合、Bは抵当権の設定登記より前に建物の引き渡しを受け、賃借しているため、賃借権で対抗できます。Bを相続した相続人は、Bの一切の権利を継承するため、賃借権を対抗することができます。
ウ：×誤り
Cは抵当権の設定登記より後に建物の引き渡しを受け、賃借しているため、賃借権を対抗できず、差押えの方が優先されます。
エ：〇正しい
Dは抵当権の抵当権の設定登記より後に建物の引き渡しを受け、賃借しているため、賃借権を対抗できません。差押で敷金等も清算されているため、その後に買い受けたEは、Dに対しての敷金返還義務はありません。
抵当権が設定登記されている建物を借りるか借りないかは賃借人の判断になる（抵当権が実行されて競売される可能性があることを知っている）ため、設定登記の前後で賃借権が対抗できるかどうかが決まるようになっています。
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02
誤っているものは「ア、イ、ウ」の3つです。
まず問題文を見た時にどの分野の問題なのかを押さえておきましょう。
実務に関する法令における民法の抵当権についてですね。
「ア」：不適切です。建物の引き渡しも対抗要件に入ります。
「イ」：不適切です。Bは抵当権設定前に建物の引き渡しを受けているため、その相続人は同銀行に対抗できます。
「ウ」：不適切です。Cは抵当権設定後に建物の引き渡しを受けているため、X銀行に対抗できません。
「エ」：適切です。Eは抵当権設定後に建物の引き渡しを受けているため、Dに対して敷金返還義務を負いません。Eは競売で得た部屋をDと賃貸借契約を結ぶ義務はありません。
本問では建物の引き渡しが抵当権設定の前なのか後なのかというのが肝になります。登場人物が複数いる場合は関係図を記載しておきましょう。
法令実務の場合は民法・借地借家法・賃貸借契約等が絡むため、法律系資格取得者（特に宅建等不動産資格取得者）の得点源になりやすいです。
一方初心者の場合は用語が難しい上に内容が深くわかりづらいため差が付きやすいです。暗記と言うより落ち着いて根底の仕組みを理解する姿勢が大切です。
出題形式は代表的な3パターンの「正誤問題」「組み合わせ問題」「個数問題」の中では比較的難易度の高い「個数問題」です。
問題を解く際に「誤っているもの」のあたりに✕印をつけておき、選択肢に左側に◯✕を合わせて書いておくと、転記ミス等を減らせます。
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03
「抵当権と賃貸借」に関する問題です。
ア：✕（誤り）
建物の賃借件の対抗要件は、賃借権の登記の他に、建物の引渡しがあります。
イ：✕（誤り）
「抵当権設定登記前」から借主が建物の引渡しを受けていれば、借主は抵当権者や競落人（買受人）に対抗することができます。このことは、相続の開始が抵当権の設定登記より後であるときであっても同じなのです。
ウ：✕（誤り）
「抵当権設定登記後」に借主が建物の引渡しを受けた場合、借主は抵当権者や競落人（買受人）に対抗することができないのです。
エ：〇（正しい）
「抵当権設定登記後」に借主が建物の引渡しを受けた場合、借主は抵当権者や競落人（買受人）に対抗することができません。また、競落人（買受人）は「貸主としての地位」や「敷金に関する権利義務」を承継しないのです。
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