賃貸不動産経営管理士の過去問
令和4年度（2022年）
問26
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問題
賃貸不動産経営管理士試験 令和4年度（2022年） 問26 （訂正依頼・報告はこちら）
高齢者の居住の安定確保に関する法律（以下、本問において「高齢者住まい法」という。）に基づく建物賃貸借契約（以下、本問において「終身建物賃貸借契約」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 終身建物賃貸借契約は、借主の死亡に至るまで存続し、かつ、借主が死亡したときに終了するが、これは特約により排除することも可能である。
- 終身建物賃貸借契約を締結する場合、公正証書によるなど書面によって行わなければならない。
- 終身建物賃貸借契約の対象となる賃貸住宅は、高齢者住まい法が定めるバリアフリー化の基準を満たす必要がある。
- 終身建物賃貸借契約では、賃料増額請求権及び賃料減額請求権のいずれも排除することができる。
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この過去問の解説 （3件）
01
高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）に関する問題です。
×誤り
終身建物賃貸借契約は、借主が死亡することによって終了する賃貸借契約です。認可を受けた事業者（貸主）が、一定の期間を定めて期間の到来または死亡時に契約が終了する、「期限付死亡時終了建物賃貸借」を結ぶことは可能ですが、特約によって借主が死亡したときに終了することを排除する特約は意味がないので、付すことができません。
〇正しい
言った言わないが発生する可能性が高い契約になるため、公正証書等の書面または電磁的記録によって行う必要があります。
〇正しい
高齢者が住む住宅の為、高齢者住まい法が定めるバリアフリー化の基準を満たす必要があります。
〇正しい
終身建物賃貸借契約では、賃料改定を改定しない特約がある場合には、賃料増減額請求を排除することができます。
入居者が死亡したときに普通賃貸借契約の場合、その時に契約が確実に終了したと言えず、居室に立ち入ることができない場合があります。また、契約を解除するためには、入居者の相続人を探し出し、相続関係が確定していない場合は、相続人全員に対して解除の申し入れを行う必要があり、手続きが大変になります。終身建物賃貸借は相続されないので、定期建物賃貸借と同様に今後、重要になってくるものと思われます。
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02
まず問題文を見た時にどの分野の問題なのかを押さえておきましょう。
実務に関する法令における高齢者住まい法についてですね。
「不適切」：本肢は終身建物賃貸借契約の定義を記載しており、これを特約として排除できません。一般的な賃貸借契約では死亡したときに契約が終了するという内容の契約は認められないことも押さえておきましょう。
「適切」：書面での説明が必要です。
「適切」：25㎡以上などバリアフリー化の基準を満たす必要が有ります。
「適切」：賃料増減額請求に関する特約を設定してこれらの請求権を排除可能です。
法令実務の場合は民法・借地借家法・賃貸借契約等が絡むため、法律系資格取得者（特に宅建等不動産資格取得者）の得点源になりやすいです。
一方初心者の場合は用語が難しい上に内容が深くわかりづらいため差が付きやすいです。暗記と言うより落ち着いて根底の仕組みを理解する姿勢が大切です。
出題形式は代表的な3パターンの「正誤問題」「組み合わせ問題」「個数問題」の中では比較的難易度の易しい「正誤問題」です。
問題を解く際に「誤っているもの」のあたりに✕印をつけておき、選択肢に左側に◯✕を合わせて書いておくと、転記ミス等を減らせます。
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03
「終身建物賃貸借契約」に関する問題です。
✕（不適切）
終身建物賃貸借契約は、「借主の死亡に至るまで存続し、かつ、借主が死亡したときに終了する契約」です。これは終身賃貸借契約の本質であって、これを排除すると終身建物賃貸借契約ではなくなるため、特約で廃除することはできないのです。
〇（正しい）
終身建物賃貸借契約を締結する場合、公正証書によるなど書面によって行わなければならないのです。
〇（正しい）
終身建物賃貸借契約の対象となる賃貸住宅は、高齢者住まい法が定めるバリアフリー化の基準を満たす必要があります。
〇（正しい）
終身建物賃貸借契約では、賃料改定について特約があれば、借地借家法32条（賃料増額請求権及び賃料減額請求権）の適用が排除されます。したがって、終身建物賃貸借契約では、賃料増額請求権及び賃料減額請求権のいずれも排除することができるのです。
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