賃貸不動産経営管理士の過去問 令和4年度（2022年） 問35

〇：正しい

特定転貸事業者と、再転貸を行うことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約は、特定賃貸借契約に該当します。

①所有者→②転貸借人→③転貸借人→④賃借人の構図になり、①・②間と②・③間で特定賃貸借契約が必要となるという意味です。

×：誤り

特定賃貸借契約は、営利の意思を持って反復継続的に転貸するときに必要になる契約の為、一時的に第三者に転貸するようなときは該当しません。

×：誤り

転借人から受領する賃料と賃主に支払う賃料が同額（パススルー型）であるときでも、特定賃貸借契約（マスターリース）を根源として、運用益等がある場合は、特定賃貸借契約に該当することがあります。

×：誤り

社宅は従業員の為に準備された住宅であって、営利の意思を持って入居させるわけではないため、特定賃貸借契約には該当しません。ただし、企業からの依頼で社宅代行業者が賃貸住宅を借り上げて転貸するような場合は、特定賃貸借契約に該当します。

「適切」：再転貸による転貸借契約はマスターリース契約に該当します。（FAQ 1-3）

「不適切」：一時的な転貸はマスターリース契約に該当しません。（FAQ 1-3）

「不適切」：不適切です。契約全体で長期的に営利性があると判断されれば、マスターリース契約に該当する場合があります。（FAQ 1-3）

「不適切」：不適切です。社宅借り上げの場合は営利目的でないのでマスタリース契約に該当しません。ちなみに社宅代行業者がいる場合は、その代行業者はサブリース業者に該当するため、規制が適用されます。（FAQ 1-4）

〇（正しい）

「特定賃貸借契約」とは、賃貸住宅の賃貸借契約（賃借人が人的関係、資本関係その他の関係において賃貸人と密接な関係を有する者として国土交通省令で定める者であるものを除く。）であり、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に「転貸する事業を営むこと」を目的として締結されるものを指します。特定転貸事業者と、再転貸を行うことを目的とする転借人との間で締結された転貸借契約も、「特定賃貸借契約」に該当するのです。

✕（誤り）

個人が賃借した賃貸住宅について、事情により、一時的に第三者に転貸するような場合は、「転貸する事業を営むこと」を目的としているとは言えません。その為、「特定賃貸借契約」に該当しません。したがって、借主が、１年間の海外留学期間中、第三者に転貸することを可能とする条件でされた貸主と借主との間の賃貸借契約は、「特定賃貸借契約」に該当しないことになります。

✕（誤り）

借主が第三者に転貸する目的で賃貸借契約をする場合において、転借人から受領する賃料と賃主に支払う賃料が同額であるときでも、営利の意思を持って反復継続的に転貸をする場合には「転貸する事業を営む」と言えます。その為、転借人から受領する賃料と賃主に支払う賃料が同額であるときであっても、特定賃貸借契約に該当する場合があるのです。

✕（誤り）

社宅として使用する目的で賃貸住宅を借り上げた会社が、その従業員との間で賃貸借契約を締結している場合でも、相場よりも低廉な金額を利用料として徴収するときは、従業員等への転貸により利益を上げることを目的とするものではないのです。つまり、「転貸する事業を営むこと」を目的としているとは言えず、貸主と当該会社との間の賃貸借契約は「特定賃貸借契約」に該当しないのです。

記述にある「転貸料の多寡を問わず～特定賃貸借契約に該当する」とある点が誤りです。