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賃貸不動産経営管理士の過去問 令和4年度(2022年) 問36

問題

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管理業法の定める誇大広告等の禁止に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
   1 .
広告の記載と事実との相違が大きくなくても、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度であれば、虚偽広告に該当する。
   2 .
一定期間一定の額の家賃を支払うことを約束する趣旨で広告に「家賃保証」と表示する場合には、その文言に隣接する箇所に借地借家法第32条の規定により家賃が減額されることがあることを表示しなければ、誇大広告に該当する。
   3 .
広告に「〇年間借上げ保証」と表示する場合には、その期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることを表示しなければ、誇大広告に該当する。
   4 .
良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない。
( 賃貸不動産経営管理士試験 令和4年度(2022年) 問36 )
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この過去問の解説 (3件)

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賃貸住宅管理業法の誇大広告に関する問題です。

選択肢1. 広告の記載と事実との相違が大きくなくても、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度であれば、虚偽広告に該当する。

〇:正しい

広告の記載と事実との相違が大きくなくても、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘因されないと判断される程度でも、表示内容全体から契約の相手方が受ける印象・認識により総合的に判断するため、虚偽表示に該当することがあります

選択肢2. 一定期間一定の額の家賃を支払うことを約束する趣旨で広告に「家賃保証」と表示する場合には、その文言に隣接する箇所に借地借家法第32条の規定により家賃が減額されることがあることを表示しなければ、誇大広告に該当する。

〇:正しい

広告に「家賃保証」と表示する場合には、特定転貸事業者から借地借家法に基づく減額請求が可能であることを記載する必要があるため、誇大広告に該当します。

選択肢3. 広告に「〇年間借上げ保証」と表示する場合には、その期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることを表示しなければ、誇大広告に該当する。

〇:正しい

広告に「〇年間借上げ保証」と表示する場合には、その期間中であっても特定転貸事業者からは解約をすることが可能であるので、表示をする必要があり、誇大広告に該当します。

選択肢4. 良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない。

×:誤り

体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を記載していても、それに誘因される方が多いため、体験談を用いる広告は使用できません。

まとめ

誇大広告については、「解釈・運用の考え方」と「ガイドライン」に記載があります。

特定転貸事業者があまり不動産知識を持たない賃貸人に対して広告をする場合に、賃貸人が不利にならないようにするには?と考えれば必然的に回答ができるものが多くあります。

付箋メモを残すことが出来ます。
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まず問題文を見た時にどの分野の問題なのかを押さえておきましょう。

管理業法に係るマスターリース契約の誇大広告についてですね。

選択肢1. 広告の記載と事実との相違が大きくなくても、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度であれば、虚偽広告に該当する。

「適切」:事実との相違を知っていれば誘いこまれない程度であれば、虚偽広告に該当します。(解釈・運用の考え方 28条)

選択肢2. 一定期間一定の額の家賃を支払うことを約束する趣旨で広告に「家賃保証」と表示する場合には、その文言に隣接する箇所に借地借家法第32条の規定により家賃が減額されることがあることを表示しなければ、誇大広告に該当する。

「適切」:家賃が減額される可能性を明示する必要があります。(サブリース事業に係るガイドライン 4-3)

選択肢3. 広告に「〇年間借上げ保証」と表示する場合には、その期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることを表示しなければ、誇大広告に該当する。

「適切」:解約される可能性を明示する必要があります。(サブリース事業に係るガイドライン 4-3 )

選択肢4. 良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない。

「不適切」:体験談の場合は多くのマスターリース契約でメリットを得られると勘違いされる可能性が高いので、打ち消し表示を明瞭に記載しても、体験談の記載は誇大広告に該当します。(サブリース事業に係るガイドライン 4-4)

まとめ

管理業法分野の場合は条文の他に、国交省掲載の「解釈・運用の考え方」や「重要事項説明」及び「契約書」の雛形等を参考に回答できることが多いです。

R5.3.31 国交省 管理業法関係 6 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方

R5.3.31 国交省 サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン

引用URL

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00004.html

出題形式は代表的な3パターンの「正誤問題」「組み合わせ問題」「個数問題」の中では比較的難易度の易しい「正誤問題」です。

問題を解く際に「誤っているもの」のあたりに✕印をつけておき、選択肢に左側に◯✕を合わせて書いておくと、転記ミス等を減らせます。

0

「誇大広告等の禁止」に関する問題です。

選択肢1. 広告の記載と事実との相違が大きくなくても、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約に誘引されないと判断される程度であれば、虚偽広告に該当する。

〇(正しい)

広告の記載と事実との相違が大きくなくても、その相違を知っていれば通常その特定賃貸借契約(マスターリース契約)に誘引されないと判断される程度であれば、虚偽広告に該当するのです。

選択肢2. 一定期間一定の額の家賃を支払うことを約束する趣旨で広告に「家賃保証」と表示する場合には、その文言に隣接する箇所に借地借家法第32条の規定により家賃が減額されることがあることを表示しなければ、誇大広告に該当する。

〇(正しい)

一定期間一定の額の家賃を支払うことを約束する趣旨で広告に「家賃保証」表示する場合には、その文言に隣接する箇所に借地借家法第32条の規定により家賃が減額されることがあることを表示しなければ、誇大広告に該当することになります。

選択肢3. 広告に「〇年間借上げ保証」と表示する場合には、その期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることを表示しなければ、誇大広告に該当する。

〇(正しい)

広告に「〇年間借上げ保証」と表示する場合は、その期間中であっても特定転貸事業者から解約をする可能性があることを表示しなければ、誇大広告に該当することになります。

選択肢4. 良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない。

✕(誤り)

良好な経営実績が確保されたとの体験談を用いる広告については、「個人の感想です。経営実績を保証するものではありません。」といった打消し表示を明瞭に記載した場合でも、体験談とは異なる賃貸住宅経営の実績となっている事例が一定数存在する場合は、誇大広告に該当する可能性があります。その為、「打消し表示を明瞭に記載すれば、誇大広告に該当しない」とは言い切れないのです。

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