賃貸不動産経営管理士の過去問
令和5年度(2023年)
問1
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問題
賃貸不動産経営管理士試験 令和5年度(2023年) 問1 (訂正依頼・報告はこちら)
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下、各問において 「賃貸住宅管理業法」という。)に定める賃貸住宅管理業者が管理受託契約締結前に行う重要事項の説明(以下、各問において「管理受託契約重要事項説明」 という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 業務管理者ではない管理業務の実務経験者が、業務管理者による管理、監督の下で説明することができる。
イ 賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することができる。
ウ 賃貸人本人の申出により、賃貸人から委任状を提出してもらった上で賃貸人本人ではなくその配偶者に説明することができる。
エ 賃貸人が満 18 歳である場合、誰も立ち会わせずに説明することができる。
ア 業務管理者ではない管理業務の実務経験者が、業務管理者による管理、監督の下で説明することができる。
イ 賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することができる。
ウ 賃貸人本人の申出により、賃貸人から委任状を提出してもらった上で賃貸人本人ではなくその配偶者に説明することができる。
エ 賃貸人が満 18 歳である場合、誰も立ち会わせずに説明することができる。
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この過去問の解説 (2件)
01
誤っているものは、1つ(イ) です。
この問題は、
賃貸住宅管理業法に基づく管理受託契約重要事項説明に関する知識を
問うものです。
賃貸住宅管理業法は、
賃貸住宅の入居者の居住の安定の確保及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の公正かつ円滑な実施を図ることを目的とした法律です。
この法律の中で、賃貸住宅管理業者が管理受託契約を締結する前に、
賃貸人に重要事項を説明することを義務付けています。
この問題は、管理受託契約重要事項説明の際に、
どのような事項を説明する必要があるのか、
また、
説明方法についてどのような制限があるのかを
理解しているかを問うものです。
【ア:適切です】
この選択肢は、
重要事項を説明する者が「業務管理者ではない管理業務の実務経験者」で、
あることがポイントです。
賃貸住宅管理業法では、管理受託契約に係る重要事項説明は、
業務管理者によって行われることは必ずしも必要ではありませんが、
重要事項について、正確な情報を適切に説明することで、
賃貸住宅のオーナーが十分に理解をした上で契約締結の意思決定ができるよう、
業務管理者や一定の実務経験を有する者など、
管理業務に関する専門的な知識及び経験を有する者に説明を行わせることを推奨しています。(国土交通省、賃貸住宅管理業法 FAQ集(令和6年6月11日時点版)より)
したがって、この選択肢は適切な記述と言えます。
【イ:不適切です】
この選択肢は、
「賃貸人が独立行政法人都市再生機構ではない」ことが
ポイントです。
賃貸住宅管理業法第13条第1項では、賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結する前に、
賃貸人に対して重要事項を説明しなければならないとされています。
この規定は、賃貸人が独立行政法人都市再生機構の場合は、
重要事項に係る書面交付及び説明は不要となります。
しかし、賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であるだけでは、
必ずしも「管理受託契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者」
とは限らないため、賃貸人に対して重要事項を説明しなければなりません。
したがって、この選択肢は不適切な記述と言えます。
【ウ:適切です】
この選択肢は、
「重要事項説明を受ける際に、委任状で配偶者が賃貸人の代理人になれるか?」
がポイントです。
賃貸住宅管理業法第13条第1項では、
賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結する前に、
賃貸人に対して重要事項を説明しなければならないとされていまが、
契約の相手方本人の意思により、
委任状等をもって代理権を付与された者に対し、
重要事項説明を行った場合は当該説明をしたと認められます。
(国土交通省、賃貸住宅管理業法 FAQ集(令和6年6月11日時点版)より)
なお、賃貸住宅管理業者が管理受託契約の相手方に対して働きかけて、
契約の相手方にその代理人を紹介して選任させた上、
当該代理人に対して重要事項説明を行ったような例外的な場合には、
同条の趣旨に照らし、
当該代理人が契約の相手方本人に対して当該説明をしたと、
評価することができる事情がない限り、
賃貸住宅管理業者が「管理受託契約の相手方となろうとする者」に対して、
当該説明をしたとは認められません。
この規定から、
賃貸人本人の意思に基づき賃貸人本人から委任状を提出してもらった場合、
その配偶者に説明することができます。
したがって、この選択肢は適切な記述と言えます。
【エ:適切です】
この選択肢は、
「18歳以上の賃貸人が単独で契約を締結する能力を有するか否か」であることが
ポイントです。
民法の成年年齢が、
民法の一部を改正する法律(平成30年法律第59号)により、
満18歳に引き下げられました(令和4年4月1日施行)。
このため、
18歳以上の賃貸人は単独で契約を締結する能力を有することになりました
(ただし、18歳未満の場合は親権者又は後見人の同意が必要です)。
つまり、
賃貸人が満18歳であれば、
親権者又は後見人の立ち会いを経ずに説明することができます。
この改正により、
若年層の賃貸住宅契約における賃貸住宅管理業務にも影響を与えています。
賃貸不動産経営管理士は、これらの法改正を踏まえて
適切に業務を行う必要があります。
したがって、この選択肢は適切な記述と言えます。
この問題のポイントは、
賃貸住宅管理業法における重要事項説明の要件と例外を、
正確に理解することです。
特に以下の点に注意しましょう。
・重要事項説明を行える者の資格(業務管理者や実務経験者)
・重要事項説明が不要となる特殊なケース(賃貸人が都市再生機構の場合)
・代理人への説明が可能な条件(委任状の提出など)
・成年年齢引き下げの影響(18歳以上は成人として扱われる)
これらのポイントを押さえておくことで、
類似の問題にも対応できるようになります。
また、実務においても、適切な重要事項説明を行うための基礎知識となります。
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02
誤っているものは1つです。
「管理受託契約重要事項説明」は誰が、誰にする必要があるのかを確認しておきましょう。
ア 業務管理者ではない管理業務の実務経験者が、業務管理者による管理、監督の下で説明することができる。
【正】
業務管理者による管理、監督の下であれば業務管理者でない者が説明することができますが、業務管理者または一定の実務経験を有する者など知識や経験を有する者が説明することが望ましいです。
必ずしも業務管理者が管理受託契約重要事項説明を行う必要はありません。
イ 賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することができる。
【誤】
賃貸人が独立行政法人都市再生機構であれば説明を行う必要はありませんが、賃貸人の勤務先がどこであるかは説明が必要かどうかには関係ありません。
ウ 賃貸人本人の申出により、賃貸人から委任状を提出してもらった上で賃貸人本人ではなくその配偶者に説明することができる。
【正】
賃貸人本人から委任状等で重要事項説明を受ける代理権を付与された者対して説明することができます。
エ 賃貸人が満 18 歳である場合、誰も立ち会わせずに説明することができる。
【正】
満 18 歳は成年であるので、誰も立ち会わせずに説明することができます。
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