賃貸不動産経営管理士の過去問
令和5年度(2023年)
問5
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問題
賃貸不動産経営管理士試験 令和5年度(2023年) 問5 (訂正依頼・報告はこちら)
賃貸住宅管理業者であるAと賃貸人Bとの間の管理受託契約における、家賃等の金銭管理を行う業務についての次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- AはBの指揮命令に従い金銭管理を行う必要がある。
- Aは金銭管理を行う際、自らの財産を管理するのと同程度の注意をもって行う必要がある。
- Aが自己の財産と区別して管理しているBの金銭に利息が生じた際、この利息を除いた額をBに引き渡すことができる。
- Aは、Bの承諾があれば、金銭管理を行う業務を第三者に再委託することができる。
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この過去問の解説 (2件)
01
この問題は、賃貸住宅管理業者が行う家賃等の金銭管理業務に関する知識を問うものです。
賃貸住宅管理業法では、管理業者が行う金銭管理業務について、賃貸人の利益を保護し、適正な管理を行うための規定が設けられています。ただし、賃貸住宅管理業法にない規定は、民法に従うことになります。特に、管理業者の注意義務、金銭の区分管理、利息の取り扱い、再委託などの規定は民法に従うことがポイントとなります。
したがって、各選択肢がどの法律の規定に準拠しているかどうかを慎重に判断する必要があります。
【不適切です】
この選択肢「賃貸住宅管理業者の金銭管理は、法定による管理を行う」ことががポイントです。
賃貸住宅管理管理業法16条に、「賃貸住宅管理業者は、国土交通省令で定める方法により管理しなければならない。」と規定されています。賃貸住宅管理業者は、自己の固有財産及び他の管理業務で受領する家賃、敷金、共益費等と分別して管理しなければなりません。
従って、この選択肢は不適切な記述と言えます。
【不適切です】
この選択肢は、「賃貸住宅管理業者は、善良なる管理者の注意をもって金銭管理を行わなければならい」ことががポイントです。
管理受託契約は、民法644条の「委任契約」に該当します。同法で「善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」(善管注意義務)と規定されていますので、善管注意義務に比べて、自らの財産を管理するのと同程度の注意(固有財産におけるのと同一の注意)では注意が不足していると判断されます。
従って、この選択肢は不適切な記述と言えます。
なお、「善管注意義務」と「固有財産におけるのと同一の注意」の違いを
表にまとめると次の通りです。
共有者(民法249条第3項)、債務者(民法400条)、
受任者(民法644条)、
配偶者(民法1032条第1項、民法1038条第1項)など
相続人(民法第917条)、
限定承認者(民法第926条)など
遵守すべき
具体的な基準や行動
【不適切です】
この選択肢は、「賃貸人の金銭の利息は、賃貸人へ引渡さなければならない」ことががポイントです。
管理受託契約は、民法644条の「委任契約」に該当します。賃貸住宅管理業者は、民法646条の「受任者による受取物の引渡し」の規定により、管理している賃貸人の金銭及びその収取した果実(利息)を賃貸人に引き渡さなければなりません。
従って、この選択肢は不適切な記述と言えます。
【適切です】
この選択肢は、「委任契約は、一定の条件により金銭管理を第三者に再委託できる」ことががポイントです。
管理受託契約は、民法644条の「委任契約」に該当します。委任契約では、民法648条の二第1項の規定により、①委任者の許諾を得たとき、②やむを得ない事由があるときに、復受任者を選任することができます。このため、賃貸住宅管理業者は、賃貸人承諾により金銭管理を第三者に再委託できます。
従って、この選択肢は適切な記述と言えます。
まず、法律の関係を理解しましょう。
賃貸住宅管理業法は、一般法の民法の特別法に位置付けられます。
特別法と一般法との違いは次の通りです。
一般法:広範囲の事象に適用される基本的な法律
特別法:特定の分野や状況に限定して適用される法律
特別法は、特別法優先の原則により一般法に優先して適用されます。
なお、この位置づけは、賃貸住宅管理業法に限らず民事に関する
法律全般に適用されます。
このため、特別法である賃貸住宅管理業法の規定にないものは、
一般法の民法の規定に準じることになります。
なお、賃貸住宅管理業に関わる主な民法は、委任、賃貸借、賃料の支払、
債権者などになります。
これらのことも、併せて理解しておくと良いでしょう。
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02
管理受託契約は民法上の委任に該当するということを理解しておきましょう。
【不適切】
AはBの指揮命令に従って金銭管理を行う必要はありません。
賃貸住宅管理業者は、国土交通省令で定める方法により、金銭管理を行います。
【不適切】
善良な管理者の注意をもって金銭管理を行う必要があります。
自らの財産を管理するのと同程度の注意では足りません。
【不適切】
賃貸住宅管理業者は委任の受任者に当たります。
したがって、Aが自己の財産と区別して管理しているBの金銭に利息が生じた際、この利息もBに引き渡す必要があります。
【適切】
委任契約では以下の条件に当てはまる場合に限り、第三者に再委託することができます。
・委任者の許諾を得たとき
・やむを得ない事由があるとき
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