賃貸不動産経営管理士の過去問
令和5年度（2023年）
問8

【適切です】
この選択肢は、「管理業法の施行前の管理受託契約の変更の報告を行うべきである」ことがポイントです。

管理業法施行前に締結された管理受託契約については、管理受託契約の締結時の書面の交付と定期報告義務の適用がありません(賃貸住宅管理業法附則第三条）。ただし、形式的な変更と認められる場合であっても、更新された後においては、賃貸人に対して定期報告を行うべきとされています（法律の解釈・運用の考え方-第20条関係）。

したがって、この選択肢は適切です。

【適切です】
この選択肢は、「形式的でない変更を行った場合は、新たな契約を結ぶことになる」ことがポイントです。

一般の契約においては、契約期間中に形式的でない変更を行った場合、実質的に新しい契約を結ぶことに等しいと解釈されます。また、FAQ集-3.事業関連（受託管理）(3)-Np.15)に「形式的な変更とは認められない変更を行った場合は、通常の契約と同様に定期報告を行う必要がある」と記載があります。このため、賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約が更新される前に、形式的でない変更を行った場合も賃貸住宅管理業法施行後の規定に従う必要があります。

したがって、この選択肢は適切です。

【不適切です】

この選択肢は、「報告が義務付けられている具体的な項目」がポイントです。

施行規則第40条第1項では、報告書に記載する事項は、
①報告対象となる期間（管理受託契約を締結した日から１年を超えない期間ごと）
②管理業務の実施状況（家賃等の金銭収受状況、維持保全の実施状況等）
③管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況及び対応状況
の３つが国土交通省令で定める事項となっています。

このため、「家賃等金銭の収受状況」は、「管理業務の実施状況」に含まれ、一方で、「報告対象となる期間」が選択肢の中に含まれていません。

したがって、この選択肢は不適切です。

【適切です】

この選択肢は、「報告書の交付方法と賃貸人の内容理解の確認」がポイントです。

管理業務報告書の交付方法について、書面だけでなく賃貸人の承諾を得てメール、Ｗｅｂ、磁気ディスクやＣＤ－ＲＯＭ等の電磁的方法によることも可能です（施行規則第40条第2項及び第4項）。ただし、「管理業務報告書に係る説明方法は問わないが、賃貸人と説明方法について協議の上、双方向でやりとりできる環境を整え、賃貸人が管理業務報告書の内容を理解したことを確認すること。 」と記載があります（「解釈・運用の考え方」-第20条関係4）。つまり、賃貸人が報告書の内容を理解したことを確認する必要がります。

したがって、この選択肢は適切です。

【正】

賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約を同法施行後に更新した場合は、期間の延長のみの形式的な更新であっても、更新後の契約においては報告を行うべきとされます。
 

【正】

賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約が更新される前に、契約期間中に当該管理受託契約の形式的な変更とは認められない変更を同法施行後に行った場合は、変更後の契約においては報告義務が生じるとされています。
 

【誤】

賃貸住宅管理業法上、書面による定期報告が義務付けられている事項は、「報告の対象となる期間」、「管理業務の実施状況」、「入居者からの苦情の発生状況及び対応状況」の３つです。

【正】

管理業務報告書の交付方法は書面だけではなく、メール等の電磁的方法によることも可能です。

この場合、賃貸人が報告書の内容を理解したことを確認する必要があります。