賃貸不動産経営管理士の過去問
令和5年度（2023年）
問11

【不適切】

60万円以下の金銭の支払いを求める場合にのみ、少額訴訟手続きを利用することができます。

【適切】

原状回復ガイドラインには、賃貸借契約書に添付する原状回復の条件に関する様式が示されています。

【適切】

原状回復ガイドラインには、原状回復の精算明細等に関する様式が示されています。

【適切】

賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷（通常損耗と経年変化を除く）がある場合において、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものである場合を除き、賃貸借の終了時に、その損傷を原状に復する義務を負うとされています。

【不適切です】

この選択肢は、「返還請求金額が60万円を超える場合、少額訴訟できない」ことがポイントです。

敷返還請求などの訴訟において、少額訴訟の対象となる請求額は60万円以下です（民事訴訟法第368条（少額訴訟の要件等））。この選択肢では、賃借人が敷金全額の100万円の返還を求めているため、少額訴訟の対象外となります。

この場合、賃借人は民事訴訟を提起する必要があります。

したがって、この選択肢は不適切です。

なお、少額訴訟とは、次の特徴がある特別の訴訟手続です。
①６０万円以下の金銭の支払を求める場合に限って利用できる，簡易裁判所で行われる訴訟手続です（民事訴訟法第368条第１項）。
②裁判所は，原則として，１回の期日で審理を終えて，即日，判決をします（同法第370条第1項，第374条第1項）。
③判決に対しては控訴（この場合は地方裁判所に対する不服申立て）をすることができません（同法第377条）。

【適切です】

この選択肢は、「原状回復ガイドラインには、『原状回復の条件に関する様式（例）（別表３）』の記載がある」ことがポイントです。

賃貸人と賃借人双方が、契約時にあらかじめ原状回復条件を合意することで、退去時における原状回復についてのトラブルを未然に防止することができます。そこで、原状回復ガイドラインでは、『入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）』や『原状回復の条件に関する様式（例）（別表３）』の活用を推奨しています。

したがって、この選択肢は適切です。

【適切です】

この選択肢は、「原状回復ガイドラインには、『原状回復の精算明細等に関する様式（例）』の記載がある」ことがポイントです。

賃貸物件の明渡し時において、原状回復工事を実施する際の評価や経過年数を考慮し、負担割合を明記したた精算明細書を作成して、双方合意することが望ましいとされています。このため、原状回復ガイドラインでは、原状回復費用の見積りや精算の際に参考となる『原状回復の精算明細等に関する様式（例）』の活用を推奨しています。
これにより、費用の透明性が高まり、賃貸人と賃借人の間での理解が促進されます。

したがって、この選択肢は適切です。

【適切です】

この選択肢は、「民法第621条で、賃借人の原状回復義務が規定されている」ことがポイントです。

民法第621条では、この選択肢の記述と同様の内容が規定されいます。つまり、賃借人は、責めに帰することができない事由がなければ、賃借物を元に戻して返すことが、原則です。

したがって、この選択肢は適切です。

なお、民法第621条は、契約自由の原則に基づいており、賃貸借契約の内容が、借地借家法などの強行規定に違反しない限り、当事者間の合意が優先されます。ただし、この規定を賃貸住宅にそのまま適用すると、賃借人が不利になる可能性があります。賃貸借契約で、原状回復に関する契約内容が開示されていない場合や特約による影響により、賃借人は、契約終了時に予想以上の費用負担を強いられる可能性があります。

近年の(最高裁の)判例でも、賃借人に不利な特約を有効とするためには、以下の3つの条件を満たす必要があるとされています。
・特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
・賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
・賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

つまり、賃借人が不利な立場に立たされないためには、契約時に原状回復に関する契約条件（修繕負担の範囲、賃借人の負担範囲、原状回復工事の施工単価等）を、賃貸人と賃借人双方で合意しておくことが重要です。

この合意形成の参考に寄与するため、国土交通省は「原状回復ガイドライン」を作成しています。