賃貸不動産経営管理士の過去問
令和5年度（2023年）
問10

ア【不適切です】

この選択肢は、「落書きは、通常の使用の範囲を超える損耗・毀損と判断される」ことがポイントです。

通常の使用の範囲を超える損耗について、「経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがある。」（原状回復ガイドライン-３賃借人の負担について(2）① 経過年数、別表１ 損耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表 ）と記載があります。このため、賃借人が行った落書きは、通常の使用の範囲を超える損耗とみなされ、賃借人が原状回復費用を負担すべきです。

なお、原状回復費用の負担割合を耐用年数に基づいて算出する計算方法は、 あくまで、設備など、減価償却の対象となるものについてであり、通常の使用の範囲を超える損耗とみなされ場合には適用されません。

したがって、この選択肢は不適切です。

イ【不適切です】

この選択肢は、「襖紙は、消耗品であるため、減価償却は適用されない」ことがポイントです。

襖紙や障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重に関わらず価値の減少が大きいため、減価償却資産の考え方を取り入れることにはなじまないからです。 そのため、経過年数を考慮せず、張替え等の費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられています（原状回復ガイドライン-３賃借人の負担について(2）③ 経過年数（入居年数）を考慮しないもの、別表２ 賃借人の原状回復義務等負担一覧表）。

なお、原状回復費用の負担割合を耐用年数に基づいて算出する計算方法は、 あくまで、設備など、減価償却の対象となるものについてであり、消耗品には適用されません。

したがって、この選択肢は不適切です。

ウ【不適切です】

この選択肢は、「賃借人の過失によるフローリング床全体の張り替え費用は、経過年数を考慮する」ことがポイントです。

この選択肢は、賃借人の過失によりフローリング床全体の張り替えは、故意・過失による損傷等と判断されます。このため原状回復費用は賃借人の負担になりますが、賃借人の負担を軽減するため、建物の価値は時間経過とともに減少することを踏まえ、経過年数を考慮して計算されます。つまり、フローリング全体を張り替える場合、賃借人の故意・過失による損傷である場合は、その損傷部分に対する費用負担が、経過年数を考慮した上で計算されます（原状回復ガイドライン-３賃借人の負担について(2）③経過年数（入居年数、別表２ 賃借人の原状回復義務等負担一覧表）を考慮しないもの）。

したがって、この選択肢は不適切です。

エ【不適切です】

この選択肢は、「賃借人の過失によるクッションフロアの交換は、経年変化を考慮する」ことがポイントです。

この選択肢は、賃借人の過失によりフローリング床全体の張り替えは、故意・過失による損傷等と判断されます。このため原状回復費用は賃借人の負担になりますが、賃借人の負担を軽減するため、建物の価値は時間経過とともに減少することを踏まえ、経過年数を考慮して計算されます。つまり、クッションフロアは、「部屋全体を交換する場合には、経過年数を考慮し、6年で残存価値が1円になるような負担割合で、賃借人と賃貸人の費用負担割合を決定すると明記されています（原状回復ガイドライン-別表２ 賃借人の原状回復義務等負担一覧表）。 したがって、賃借人の過失によってクッションフロア全体を交換する場合でも、入居期間に応じて賃借人の負担が軽減します。

したがって、この選択肢は不適切です。

一方で、クッションフロアの一部にのみ損傷があり、その部分のみを修繕する場合について、原状回復ガイドラインには記載がありません。 この場合、フローリングと同様の扱いが想定されます。フローリングの部分補修の場合は、経過年数を考慮せず、毀損等を発生させた賃借人の負担となると考えられます。