管理業務主任者の過去問
平成30年度（2018年）
問32
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問題
管理業務主任者試験 平成30年度（2018年） 問32 （訂正依頼・報告はこちら）
専用使用権の設定された1階に面する庭（以下、本問において「専用庭」という。）又はマンションの敷地上の駐車場に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。なお、駐車場は、現在、区分所有者のみが駐車場使用契約により使用しているものとする。
- 駐車場使用料は、総会の決議により値上げすることができる。
- 専用庭使用料は、総会の決議により値上げすることができる。
- 区分所有者が専有部分を譲渡した場合、譲受人は、前区分所有者が管理組合と締結した駐車場使用契約に基づいて、その契約期間中は当該駐車場を使用することができる。
- 区分所有者が専有部分を賃貸した場合、賃借人は、専用庭を使用することができるが、駐車場は当然には使用することができない。
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この過去問の解説 （3件）
01
駐車場使用料は総会の決議で改定が可能です。
2:適切です。
専用庭使用料は総会の決議で改定が可能です。
3:不適切です。
区分所有者が専有部分を譲渡した場合は駐車場使用契約は契約終了となり、譲受人は新たに契約締結が必要です。
4:適切です。
賃借人は専用庭の使用はできますが、駐車場は当然には使用することができず、別途、契約締結が必要です。
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02
駐車場及び専用庭についての標準管理規約の知識を問う問題ですが，以下の２点をおさえれば大丈夫です。
①区分所有者に関係する事柄については，基本的に総会の決議を経る必要がある
②駐車場や専用庭については，区分所有者という身分に着目して貸与をしているのだから，その他の者は，基本的に当然には使用できない
という２点をおさえましょう。
適切です。
管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法については，総会の決議を経る必要があります（規約４８条６号）。
「使用料」とは，駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料をいう（規約２９条）ので，総会の決議により駐車場使用料を総会の決議により値上げできます。
適切です。
専用庭使用料については，敷地に係る使用料ですので，規約２９条の「使用料」に含まれます。
したがって，総会の決議によって，専用庭使用料の値上げをすることができます。
不適切です。
規約１５条３項では「 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲 渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。」と規定しています。
したがって，区分所有者が専有部分を譲渡した場合には，契約期間中といえども，駐車場使用契約は失効しますので，譲受人が当該駐車場を使用することができません。
適切です。
規約１５条３項のとおりです。
規約１４条３項では，「区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。 」と規定していますが，これは，バルコニー等についての規定ですので，駐車場については，規約１５条３項が適用されます。
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03
本問題は、マンションの専用使用権（専用庭や駐車場）に関する標準管理規約の解釈を問うものです。
特に、区分所有者の権利の移転や使用料の変更がどのように取り扱われるかが焦点となります。
適切
解説：標準管理規約に基づき、共用部分の使用料（駐車場含む）は総会の決議によって変更することが可能です。
適切
解説：専用庭の使用料も共用部分の使用料の一部として扱われ、総会の決議による値上げが可能です。
不適切
解説：区分所有者が専有部分を譲渡すると、駐車場使用契約は失効するため、譲受人は新たな契約を結ぶ必要があります。
適切
解説：専有部分を賃貸した場合、賃借人は専用庭を使用できますが、駐車場は別途契約が必要です。
本問題は、マンション管理組合における専用使用権の設定された部分（専用庭や駐車場）の取り扱いに関する規定の理解を問うものです。
標準管理規約に基づいて、以下の点を考慮することが重要です。
総会の決議の役割：マンション管理組合において、使用料の値上げやその他重要な決定は、通常、総会の決議を通じて行われます。
これには専用庭や駐車場の使用料の変更も含まれることを理解する必要があります。
専有部分の譲渡や賃貸に伴う使用権の扱い：区分所有者が専有部分を譲渡した場合、駐車場使用契約は自動的に譲受人に移行するわけではなく、新たな契約の締結が必要です。
同様に、専有部分を賃貸した場合も、賃借人が自動的に専用庭や駐車場を使用する権利を得るわけではありません。
契約締結の権限とその制限：専用使用権に関する契約は、管理組合との間で締結されるため、区分所有者個人の意向だけで変更できるものではなく、管理組合の総会での承認や決議を経る必要があります。
以上の考慮点を基に、選択肢の中から最も不適切なものを選ぶことが求められます。
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