賃貸不動産経営管理士の過去問 平成29年度（2017年） 問21

正解（適切なもの）は1です。

1 正しい。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅲ賃料改定．2賃料改定に伴う更新の留意点に記載されています。これによれば、賃料増額請求権を行使した場合については、まず交渉から入りますが、交渉が成立しない場合は、調停を申し立て、それでも協議が整わなければ訴訟、という順で対応します。したがって、選択肢は正しいです。

2 誤り。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅲ賃料改定．2賃料改定に伴う更新の留意点に記載されています。これによれば、定期建物賃貸借契約の場合は、あらかじめ賃料改定方法を定めていれば、借地借家法上の賃料増減額請求の規定の適用を排除することができます。したがって、選択肢は誤りです。

3 誤り。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅲ賃料改定．2賃料改定に伴う更新の留意点に記載されています。これによれば、借主保護の観点で、増額しないという特約は有効ですが、減額しないという特約は無効になるとされています。したがって、選択肢は誤りです。

4 誤り。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅲ賃料改定．1市場調査に記載されています。これによれば、賃料改定に影響を及ぼす各種要因の変化に気を配り、変化が生じたら、賃貸条件を変更すべきかについて直ちに検討するようにする、とあります。有利な変化だけを考慮するのではありません。したがって、選択肢は誤りです。

正解は１です。

1 .適切です。
相手方が請求額で了承すれば新賃料がその額で決まります。ただし、相手方が納得しない場合はまず交渉を行い，その交渉が不成立になれば，調停を申し立て，調停でも協議が調わなければ訴訟により，新賃料が改定されることになります。これを調停前置主義と言います。

2 .不適切です。
契約書であらかじめ賃料改定方法を定めていた場合は、借地借家法上の賃料増減額請求の規定の適用は排除されます（借地借家法第37条第7項）。

3 .不適切です。
普通建物賃貸借の場合で賃料増減額請求権を行使しないという特約がある場合には、増額請求をしないという部分については有効ですが（借地借家法第32条第1項但書）、減額請求をしないという部分については無効になります。

4 .不適切です。
賃料改定に影響を及ぼす各種要因は様々にあります。「有利な変化が生じた」場合に限らず、その他の要因の変化にも気を配り、変化した場合には賃貸条件の変更について直ちに検討する必要があります。

最も適切なものは『借地借家法上の賃料増減額請求権を行使した場合において、相手方がこれを争うときは、調停を申し立てなければならない。』です。