賃貸不動産経営管理士の過去問 令和3年度（2021年） 問28

＜正解＞　４

＜解説＞

１.【正】

借主が建物について対抗要件（賃借権の登記又は引渡し）を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の貸主たる地位は、その譲受人に移転します（民法605条の2第1 項、605条、借地借家法31条）。したがって、貸主Ａが甲建物を譲渡する前に借主ＢがＡから対抗要件として引渡しを受けていれば、貸主たる地位は譲受人Ｃに移転します。

①貸主A→借主B　建物の引き渡し

②貸主A→譲受人C　貸主の地位が変更　A→C

上記①②は事前に借主Bが建物の引き渡しを受けていたため成立した状態です。

２.【正】

不動産の譲渡人（A）と譲受人（C）が(渡す人と受ける人)、

物件の所有権がA→Cへ変わっても、ＡとＣの合意があれば、貸主の地位は、Ａのままとすることも可能です。

つまり物件の所有者がC、貸主はAのままとすることに、譲渡より以前に借主となっている借主Ｂの承諾は不要です。

３.【正】

（原則）

借主が賃借権の対抗要件を備えている場合(賃借件の登記又は引き渡し)、

新貸主C→借主B　賃料請求をしても借主Ｂが上記対抗要件を備えている理由より、

借主Ｂは支払いを拒むことができます。

（例外）

新貸主Ｃ→借主Ｂ　賃料請求するにはＣは所有権の移転登記（所有権がＡ→Ｃに変わった）が必要です。

本文では上記の例外部分の条件を満たしていないことより、Ｃ→Ｂに賃料請求がされた場でもＢは支払を拒否することができます。

４.【誤】

賃貸人の地位の移転において、賃借人の承諾は不要です。

上記移転に必要なのは、｢譲渡人｣｢譲受人｣の合意です。

そのため、賃借人の同意無しに貸主の地位が移転可能です。

＜正解＞　４

＜解説＞

１.【正しい】

借主が建物について対抗要件（賃借権の登記又は引渡し）を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の貸主たる地位は、その譲受人に移転します（民法605条の2第1 項、605条、借地借家法31条）。したがって、貸主Ａが甲建物を譲渡する前に借主ＢがＡから対抗要件として引渡しを受けていれば、貸主たる地位は譲受人Ｃに移転します。

２.【正しい】

不動産の譲渡人と譲受人が、貸主たる地位を譲渡人に留保する旨、及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をした時は、賃貸人たる地位は、譲受人に移転せず、譲渡人に留保されます（605条の2第2項前段）。この場合、借主の承諾は不要です。本肢の場合、ＡＣ間で貸主の地位をＡに留保し、かつ、ＣがＡに甲建物を賃貸する旨の合意をしているため、Ｂの承諾がな くても、貸主の地位はＡに留保されます。

３.【正しい】

借主が賃借権の対抗要件を備えている場合、貸主たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、借主に対抗することができません（605条の2第3項）。新貸主が借主に対して賃料を請求するためには、所有権の移転登記が必要です。したがって、対抗要件を備えたＢが、所有権移転登記を経由していないＣから甲建物の賃料の支払を求められても、Ｂは支払を拒むことができます。

４.【誤り】

不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができます（605条の3）。賃借人が対抗要件を備えていない場合でも同様です。したがって、Ｂが対抗要件を備えておらず、Ｂの承諾がなくても、ＡＣ間で賃貸人の地位を移転することにつきに合意をすれば、賃貸人の地位はＣに移転します。