賃貸不動産経営管理士 過去問
令和3年度（2021年）
問28

＜正解＞　４

＜解説＞

１.【正】

借主が建物について対抗要件（賃借権の登記又は引渡し）を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の貸主たる地位は、その譲受人に移転します（民法605条の2第1 項、605条、借地借家法31条）。したがって、貸主Ａが甲建物を譲渡する前に借主ＢがＡから対抗要件として引渡しを受けていれば、貸主たる地位は譲受人Ｃに移転します。

①貸主A→借主B　建物の引き渡し

②貸主A→譲受人C　貸主の地位が変更　A→C

上記①②は事前に借主Bが建物の引き渡しを受けていたため成立した状態です。

２.【正】

不動産の譲渡人（A）と譲受人（C）が(渡す人と受ける人)、

物件の所有権がA→Cへ変わっても、ＡとＣの合意があれば、貸主の地位は、Ａのままとすることも可能です。

つまり物件の所有者がC、貸主はAのままとすることに、譲渡より以前に借主となっている借主Ｂの承諾は不要です。

３.【正】

（原則）

借主が賃借権の対抗要件を備えている場合(賃借件の登記又は引き渡し)、

新貸主C→借主B　賃料請求をしても借主Ｂが上記対抗要件を備えている理由より、

借主Ｂは支払いを拒むことができます。

（例外）

新貸主Ｃ→借主Ｂ　賃料請求するにはＣは所有権の移転登記（所有権がＡ→Ｃに変わった）が必要です。

本文では上記の例外部分の条件を満たしていないことより、Ｃ→Ｂに賃料請求がされた場でもＢは支払を拒否することができます。

４.【誤】

賃貸人の地位の移転において、賃借人の承諾は不要です。

上記移転に必要なのは、｢譲渡人｣｢譲受人｣の合意です。

そのため、賃借人の同意無しに貸主の地位が移転可能です。

＜正解＞　４

＜解説＞

１.【正しい】

借主が建物について対抗要件（賃借権の登記又は引渡し）を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の貸主たる地位は、その譲受人に移転します（民法605条の2第1 項、605条、借地借家法31条）。したがって、貸主Ａが甲建物を譲渡する前に借主ＢがＡから対抗要件として引渡しを受けていれば、貸主たる地位は譲受人Ｃに移転します。

２.【正しい】

不動産の譲渡人と譲受人が、貸主たる地位を譲渡人に留保する旨、及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をした時は、賃貸人たる地位は、譲受人に移転せず、譲渡人に留保されます（605条の2第2項前段）。この場合、借主の承諾は不要です。本肢の場合、ＡＣ間で貸主の地位をＡに留保し、かつ、ＣがＡに甲建物を賃貸する旨の合意をしているため、Ｂの承諾がな くても、貸主の地位はＡに留保されます。

３.【正しい】

借主が賃借権の対抗要件を備えている場合、貸主たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、借主に対抗することができません（605条の2第3項）。新貸主が借主に対して賃料を請求するためには、所有権の移転登記が必要です。したがって、対抗要件を備えたＢが、所有権移転登記を経由していないＣから甲建物の賃料の支払を求められても、Ｂは支払を拒むことができます。

４.【誤り】

不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができます（605条の3）。賃借人が対抗要件を備えていない場合でも同様です。したがって、Ｂが対抗要件を備えておらず、Ｂの承諾がなくても、ＡＣ間で賃貸人の地位を移転することにつきに合意をすれば、賃貸人の地位はＣに移転します。

本問題は、賃貸住宅の所有権移転と賃貸人たる地位の承継に関する法的取り扱いを問うものです。特に、所有権移転前後での賃貸人の地位と借主の承諾の関係が焦点となります。