賃貸不動産経営管理士の過去問
令和5年度（2023年）
問21

ア【不適切です】 
この選択肢は、「契約の終期についての合意は必須ではない」ことがポイントです。

賃貸借契約は諾成契約であり、当事者間で申込みと承諾の意思表示が合致すれば成立します。書面による契約書は必須ではありませんが、実務上は契約内容を明確にするために作成されることが一般的です。賃貸借契約の成立には、当事者の合意、目的物、賃料の合意、物件の返還義務合意が必要ですが、契約の終期についての合意は必須ではありません。期間の定めのない賃貸借契約も有効に成立します。

したがって、この選択肢は不適切な記述です。

なお、「契約期間の定め」については、注意が必要です。ここで解説しておきます。
「契約期間の定め」がある場合は、原則、中途解約ができません。例外として中途解約できると契約したときのみ中途解約できます（民法第618条）。一方で、「契約期間の定め」がない場合は、いつでも解約の申入れができ（民法第617条第1項柱書）、契約に特段の定めがない限り、解約の申入れの３ヶ月後に賃貸借契約は終了します（民法第617条第1項第2号）。このように、「契約期間の定め」には、中途解約に一定の制約が生じることがることに留意が必要です。
なお、「契約期間の定め」の期間は、最短１年からで、最長の制限はありません。
更に、注意が必要なことは、賃貸人の中途解約は、①正当事由が必要であること（借地借家法第28条）、②賃借人に不利な特約は無効になること（借地借家法第30条)が、賃借人よりも厳しい制約となることです。
 

（参考文献）
〇建物賃貸借の契約期間を設定するときの注意点
https://www.anamachigroup.com/%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%96%E3%83%AB%E8%A7%A3%E6%B1%BA/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3-%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E3%83%88%E3%83%A9%E3%83%96%E3%83%AB/%E5%BB%BA%E7%89%A9%E8%B3%83%E8%B2%B8%E5%80%9F%E3%81%AE%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%9C%9F%E9%96%93%E3%82%92%E8%A8%AD%E5%AE%9A%E3%81%99%E3%82%8B%E9%9A%9B%E3%81%AB%E6%B3%A8%E6%84%8F%E3%81%99%E3%81%B9%E3%81%8D%E7%82%B9/
〇借地借家法26条（建物賃貸借契約の更新等）
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
〇借地借家法27条（解約による建物賃貸借の終了）
建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
２前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
〇借地借家法28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
〇借地借家法29条（建物賃貸借の期間）
期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
２民法（明治二十九年法律第八十九号）第六百四条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
〇借地借家法30条（強行規定）
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
〇民法601条（賃貸借）
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
〇民法第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一　土地の賃貸借　一年
二　建物の賃貸借　三箇月
三　動産及び貸席の賃貸借　一日
２　収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。
〇民法第618条（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）
当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

イ【不適切です】
この選択肢は、「賃貸借契約が相続人に承継されるため、『賃借人の死亡により賃貸借契約は終了する』という特約は無効である」ことがポイントです。

この特約は基本的には無効とされます。賃借人の死亡により賃貸借契約が終了するという特約は、借地借家法第30条に基づき無効とされます。これは、賃貸借契約が相続人に承継されることを前提としており、「賃借人が死亡した場合に契約終了」という特約は賃借人に不利なものと見なされるためです。

したがって、この選択肢は不適切な記述です。

ただし、賃借人は60歳以上の高齢者に限られますが、都道府県知事等の自治体の長に認可を受けた上で、終身建物賃貸借契約を結ぶことで、賃借人が死亡することによって賃貸借契約が終了することができます。

（参考文献）
〇借地借家法30条（強行規定）
この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
〇高齢者の居住の安定確保に関する法律第52条（事業の認可及び借地借家法の特例）
自ら居住するため住宅を必要とする高齢者（六十歳以上の者であって、賃借人となる者以外に同居する者がないもの又は同居する者が配偶者若しくは六十歳以上の親族（配偶者を除く。以下この章において同じ。）であるものに限る。以下この章において同じ。）又は当該高齢者と同居するその配偶者を賃借人とし、当該賃借人の終身にわたって住宅を賃貸する事業を行おうとする者（以下「終身賃貸事業者」という。）は、当該事業について都道府県知事（機構又は都道府県が終身賃貸事業者である場合にあっては、国土交通大臣。以下この章において同じ。）の認可を受けた場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、借地借家法（平成三年法律第九十号）第三十条の規定にかかわらず、当該事業に係る建物の賃貸借（一戸の賃貸住宅の賃借人が二人以上であるときは、それぞれの賃借人に係る建物の賃貸借）について、賃借人が死亡した時に終了する旨を定めることができる。
２前項の規定による建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、当該契約は、書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する。
〇高齢者の居住の安定確保に関する法律第54条（認可の基準）
都道府県知事は、第五十二条第一項の認可の申請があった場合において、当該申請に係る事業が次に掲げる基準に適合すると認めるときは、同項の認可をすることができる。
一賃貸住宅が、次に掲げる基準に適合するものであること。
イ賃貸住宅の規模及び設備（加齢対応構造等であるものを除く。）が、国土交通省令で定める基準に適合するものであること。
ロ賃貸住宅の加齢対応構造等が、段差のない床、浴室等の手すり、介助用の車椅子で移動できる幅の廊下その他の加齢に伴って生ずる高齢者の身体の機能の低下を補い高齢者が日常生活を支障なく営むために必要な構造及び設備の基準として国土交通省令で定める基準に適合するものであること。
二賃貸住宅において、公正証書による等書面（その作成に代えて電磁的記録を作成する場合における当該電磁的記録を含む。第五十七条において同じ。）によって契約をする建物の賃貸借（一戸の賃貸住宅の賃借人が二人以上であるときは、それぞれの賃借人に係る建物の賃貸借）であって賃借人の死亡に至るまで存続し、かつ、賃借人が死亡した時に終了するもの（以下「終身建物賃貸借」という。）をするものであること。ただし、賃借人を仮に入居させるために、終身建物賃貸借に先立ち、定期建物賃貸借（借地借家法第三十八条第一項の規定による建物賃貸借をいい、一年以内の期間を定めたものに限る。次号において同じ。）をする場合は、この限りでない。
三賃貸住宅の賃借人となろうとする者（一戸の賃貸住宅の賃借人となろうとする者が二人以上であるときは、当該賃借人となろうとする者の全て）から仮に入居する旨の申出があった場合においては、終身建物賃貸借に先立ち、その者を仮に入居させるため定期建物賃貸借をするものであること。
四賃貸住宅の賃貸の条件が、権利金その他の借家権の設定の対価を受領しないものであることその他国土交通省令で定める基準に従い適正に定められるものであること。
五賃貸住宅の整備をして事業を行う場合にあっては、当該整備に関する工事の完了前に、敷金を受領せず、かつ、終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領しないものであること。
六前号の前払金を受領する場合にあっては、当該前払金の算定の基礎が書面で明示されるものであり、かつ、当該前払金について終身賃貸事業者が返還債務を負うこととなる場合に備えて国土交通省令で定めるところにより必要な保全措置が講じられるものであること。
七第二号から前号までに掲げるもののほか、賃貸住宅の管理の方法が国土交通省令で定める基準に適合するものであること。
八その他基本方針（当該事業が市町村高齢者居住安定確保計画が定められている市町村の区域内のものである場合にあっては基本方針及び市町村高齢者居住安定確保計画、当該事業が都道府県高齢者居住安定確保計画が定められている都道府県の区域（当該市町村の区域を除く。）内のものである場合にあっては基本方針及び都道府県高齢者居住安定確保計画。第六十五条において同じ。）に照らして適切なものであること。
〇高齢者の居住の安定確保に関する法律第57条（期間付死亡時終了建物賃貸借）
第五十二条第一項の認可（前条第一項の変更の認可を含む。以下「事業の認可」という。）を受けた終身賃貸事業者（以下「認可事業者」という。）は、当該事業の認可に係る賃貸住宅（以下「認可住宅」という。）において、第五十四条第二号及び第三号の規定にかかわらず、賃借人となろうとする者（一戸の認可住宅の賃借人となろうとする者が二人以上であるときは、当該賃借人となろうとする者の全て）から特に申出があった場合においては、公正証書による等書面によって契約をする建物の賃貸借（一戸の認可住宅の賃借人が二人以上であるときは、それぞれの賃借人に係る建物の賃貸借）であって借地借家法第三十八条第一項の規定により契約の更新がないこととする旨が定められた期間の定めがあり、かつ、賃借人が死亡した時に終了するもの（以下「期間付死亡時終了建物賃貸借」という。）をすることができる。

ウ【適切です】
この選択肢は、「賃料の支払時期に関する特段の定めがない場合、賃料は後払いが原則とされ、毎月の賃料はその月の末日に支払うべきである」ことがポイントです。

民法第614条により、賃料の支払時期に関する特段の定めがない場合、賃料は後払いが原則とされ、毎月の賃料はその月の末日に支払うべきとされています。

したがって、この選択肢は適切な記述です。

ただし、実務上は、特約により当月末までに翌月分を支払う前払いとすることが多いです。
 

（参考文献）
〇民法第614条（賃料の支払時期）
賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。ただし、収穫の季節があるものについては、その季節の後に遅滞なく支払わなければならない。

エ【適切です】 
この選択肢は、「信義則上の義務違反として不法行為責任が生じる」ことがポイントです。

契約締結の準備段階において、相手方に契約が成立するという強い信頼を与えた後に正当な理由なく契約の締結を拒否した場合、信義則上の義務違反として不法行為責任が生じます。このため、契約締結前の段階であっても、賃借人が賠償責任を負うことがあります（最高裁昭和59年9月18日）。

したがって、この選択肢は適切な記述です。

（参考文献）
〇最高裁昭和59年9月18日判決要旨では、「マンシヨンの購入希望者において、その売却予定者と売買交渉に入り、その交渉過程で歯科医院とするためのスペースについて注文を出したり、レイアウト図を交付するなどしたうえ、電気容量の不足を指摘し、売却予定者が容量増加のための設計変更及び施工をすることを容認しながら、交渉開始六か月後に自らの都合により契約を結ぶに至らなかつたなど原判示のような事情があるときは、購入希望者は、当該契約の準備段階における信義則上の注意義務に違反したものとして、売却予定者が右設計変更及び施工をしたために被つた損害を賠償する責任を負う。」とされています。
＞参照法条：民法第1条第2項，民法第415条，民法第3編第2章第1節第1款契約の成立
〇民法第1条（基本原則）
私権は、公共の福祉に適合しなければならない。
２　権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。
３　権利の濫用は、これを許さない。
〇民法第415条（債務不履行による損害賠償）
債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
２　前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。
一　債務の履行が不能であるとき。
二　債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。
〇民法第521条（契約の締結及び内容の自由）
何人も、法令に特別の定めがある場合を除き、契約をするかどうかを自由に決定することができる。
２　契約の当事者は、法令の制限内において、契約の内容を自由に決定することができる。
〇民法第522条（契約の成立と方式）
契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示（以下「申込み」という。）に対して相手方が承諾をしたときに成立する。
２　契約の成立には、法令に特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。