FP3級の過去問
2024年1月
実技 問14

土地や建物を売却(譲渡)し利益を得たときは､「譲渡所得」として所得税と住民税が課税されます｡

保有期間が5年以下の資産を譲渡する場合を｢短期譲渡所得｣､5年超の資産を譲渡する場合を｢長期譲渡所得｣といいます｡

「居住用財産の3,000万円の特別控除」とは

居住用財産を売却(譲渡)して利益を得た場合､譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除することができます｡

所有期間にかかわらず適用され、課税譲渡所得は以下の計算式で求められます。

課税譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円(特別控除)

居住用財産の3,000万円の特別控除の主な要件は、以下のとおりです。

･居住用財産の売却であること｡

･居住しなくなってから､3年を経過した年の年末までに売却すること｡

･譲渡先が配偶者や親族など､特別な関係にある者でないこと｡

･譲渡した年の前年と前々年に､この特別控除を受けていないこと｡

〈資料〉の課税長期譲渡所得は

6,000万円-(1,500万円+500万円)-3,000万円=1,000万円  となります｡

不動産の譲渡所得金額を求める問題です。

野村さんのケースにおいて、譲渡所得金額がいくらになるかを算出していきましょう。

譲渡所得金額の計算式

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

野村さんのケース

※問題の＜資料＞を参考にして計算します

譲渡価額（合計）：6,000万円

取得費（合計）　：1,500万円

譲渡費用（合計）：500万円

居住用財産譲渡の特別控除：3,000万円

6,000万円－（1,500万円＋500万円）－3,000万円＝1,000万円

※野村さんが不動産を売却した場合の譲渡所得金額は1,000万円です。

＜参考＞

個人が不動産（土地や建物）を売却して得る所得には、所得税や住民税が課税されます。また、不動産の所有期間によって「所得区分」と「税率」が以下のように異なってきますので、覚えておきましょう。

＜長期譲渡所得＞

所有期間が5年超の場合

税率：20.315％

※所得税15.315％　住民税5％

＜短期譲渡所得＞

所有期間が5年以下の場合

税率：39.63％

※所得税30.63％　住民税9％

※注：所有期間とは、譲渡した年の1月1日時点の経過年数です。

土地や建物を譲渡（売却）して収入を得た場合は「譲渡所得」として所得税と住民税がかかり、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下で「短期譲渡所得（所得税30％＋住民税9％=合計で税率39％）」、5年超で「長期譲渡所得（所得税15%＋住民税5%=合計で税率20％）」に分けられます。

また、居住用財産（自宅として現に住んでいる家や土地）を譲渡して譲渡益が生じた場合には、譲渡所得の「課税標準（税金を計算する基礎となる金額。この金額から控除を引いて税率を掛けることで税額が決まります）」から「最高3,000万円」を控除できる「居住用財産の3,000万円の特別控除」を適用することができます。

本問題は所得税における課税長期譲渡所得の金額（課税標準）を求める問題です。

譲渡所得の課税標準は『譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）』で求められるので、資料の数値を代入すると『譲渡価額6,000万円－（取得費1,500万円＋譲渡費用500万円）=4,000万円』が算出されます。

さらに野村さんは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の適用を受けるものとする」とあるので、『課税標準4,000万円－特別控除3,000万円=1,000万円』が最終的な譲渡所得の課税標準となります。