司法書士の過去問
平成29年度
午前の部 問18

正解は4です。

ア…誤りです。敷金のうち一定額を返還しないという特約、すなわち敷引特約に関する問題です。災害により家屋が滅失して、当事者の予期しない時期に賃貸借契約が終了したときは、いわゆる礼金として当事者間に明確な合意が存在する場合を除き、敷引特約を適用することはできないとされます(最判平10・9・3)。よって礼金としての合意があれば返還しなくてよいことになります。

イ…正しいです。期間満了後に賃借人がなお賃貸物の使用または収益を行い、賃貸人がこれに異議を申し立てないことで更新された賃貸借について、賃借人が担保を供していたときには、その担保は、敷金を除き、期間の満了によって消滅します(619条2項)。よって契約の最初に払われた敷金は、更新後も債務を担保します。

ウ…誤りです。敷金が授受された建物の賃貸借契約に係る未払の賃料債権について、抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合には、賃貸借契約が終了し建物が明け渡されたときに、当該賃料債権は敷金の充当の限度で自動的に消滅します(最判平14・3・28)。未払賃料債権が敷金を限度として消滅することは、敷金契約から発生する当然の効果であり、一方抵当権者から抵当不動産の差押え前に敷金契約を妨げることのできる理由はないため、抵当権者の有する物上代位権は敷金には及びません。

エ…誤りです。賃貸借終了前でも、賃貸人は敷金を未払の賃料債権に充てることができると解されています(大判昭和5・3・10)。敷金は家賃債権の担保であり、賃貸人は家賃の未払いを理由とした契約解除ができるところ、敷金を家賃に充当することを選択したと考えられます。したがって、賃借人の側からは家賃に充てることを請求することはできません。

オ…正しいです。賃貸人が敷金を受け取っている場合には、その敷金で弁済を受けない債権の部分についてのみ先取特権を有します(316条)。

正解は4です。

正しい選択肢は、イとオなので、4が正解となります。

各選択肢の解説は、以下のとおりです。

ア. 最高裁判例によると災害により賃借家屋が滅失し、居住用家屋の賃貸借契約が終了したときは、特段の事情がない限り、賃貸人は賃借人に「敷引金」を返還すべきであるとされており、特段の事情としていわゆる礼金として合意された場合が含まれているため、本選択肢は誤りです。

イ. 民法第619条第2項によると、「従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない」とされています。従って、本選択肢は正しいです。

ウ. 最高裁判例によると「 敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合において，当該賃貸借契約が終了し，目的物が明け渡されたときは，賃料債権は，敷金の充当によりその限度で消滅する」とされています。従って、本選択肢は誤りです。

エ. 大審院判例によると「敷金は、賃借人の賃料支払いの債務を担保するものに他ならないから、賃借人が賃料の支払いを怠ったときは、賃貸借存続中であっても、賃貸人は敷金をもって延滞賃料に充当することができる」とされています。従って、本選択肢は誤りです。

オ. 民法第316条によると「賃貸人は、敷金を受け取っている場合には、その敷金で弁済を受けない債権の部分についてのみ先取特権を有する」とされています。従って、本選択肢は正しいです。

正解は　4　です。

正しい選択肢はイとオであり、4が正解となります。

各選択肢の解説は、以下のとおりです。

ア　居住用の家屋の賃貸借における敷金につき、賃貸借契約の終了時にそのうちの一定金額又は一定割合の金員を返還しない旨の敷引特約がされた場合、この敷引特約において賃貸借契約終了時に返還しないとされる部分がいわゆる礼金に当たることが明確に合意されている場合には、災害により家屋が滅失して賃貸借契約が終了した時であっても、敷引特約が適用されることになります。従って、本選択肢は誤りです。

イ　民法619条2項は「従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は期間の満了によって消滅する。ただし、敷金についてはこの限りではない」としています。従って、本選択肢は正しいです。

ウ　判例（最高裁平成14年3月28日）は、敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき、抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、当該賃貸借が終了し目的物が明け渡された時は、賃料債権は敷金の充当によりその限度で消滅すべき」としています。従って、本選択肢は誤りです。

エ　判例（大審院昭和5年3月10日）は、敷金は、賃借人の賃料支払いの債務を担保するものに他ならないから、賃借人が賃料の支払いを怠ったときは、賃貸借存続中であっても、賃貸人は敷金をもって延滞賃料に充当することができる、としています。従って、本選択肢は誤りです。

オ　民法316条は「賃貸人は、敷金を受け取っている場合には、その敷金で弁済を受けない部分についてのみ先取特権を有する」と規定しています。従って、本選択肢は正しいです。