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宅建の過去問 平成24年度(2012年) 価格評定 問25

問題

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
   1 .
不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀(き)少性並びに不動産に対する有効需要の三者に対する影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。
   2 .
不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。
   3 .
取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。
   4 .
原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。
( 宅建試験 平成24年度(2012年) 価格評定 問25 )
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この過去問の解説 (3件)

21
正解は 4 です。

不動産鑑定評価基準-第7章-第1節-Ⅱ-3(2)では、原価法における原価修正には、耐用年数に基づく方法と観察減価法の2種類あり、原則としてこれらを併用するものとする、としています。

1.不動産鑑定評価基準-第3章の序文では、不動産の価格を形成する要因(以下「価格形成要因」という。)とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向をもっている。従って、不動産の鑑定評価を行うにあったっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに所要因間の相互関係を十分に分析して、前期三者に及ぼす影響を判定することが必要である、と述べられています。

2.不動産鑑定評価基準第7章-第1節-Ⅰ-2では、鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とさせる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適切さを欠くものであってはならないと、述べられています。

3.不動産鑑定評価基準第7章-第1節-Ⅰ-2では、取引事例比較法において使用される取引事例は、以下の要件を満たさなくてはならないと述べられています。
①近隣地又は同一受給圏内の類似地若しくは必要やむを得ない場合には近隣地の周辺の地域に存する不動産に係るものであること
②取引事例等に係る事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること
③時点修正をすることが可能なものであること
④地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること
付箋メモを残すことが出来ます。
11
1.文章の通りです。
2.文章の通りです。
3.文章の通りです。
4.原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用しなければなりません。
7
【答え】4.

1. 正
(不動産鑑定評価基準 第3章)
不動産の価格を形成する要因(以下「価格形成要因」という。)とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。
不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。
したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。

本肢では、条文通りです。

2. 正
(不動産鑑定評価基準 第7章第1節I2)
鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価法の適用に当たって必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例及び収益還元法の適用に当たって必要な収益事例(以下「取引事例等」という。)がある。これらの取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づ
き、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。

本肢では、条文通りです。

3. 正
(不動産鑑定評価基準 第7章第1節Ⅲ2)
取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。
取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうち
から選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。

本肢では、条文通りです。

4. 誤
(不動産鑑定評価基準 第7章第1節Ⅱ3⑵)
減価額を求めるには、次の二つの方法があり、原則としてこれらを併用するものとする。
① 耐用年数に基づく方法
② 観察減価法

本肢では、「併用することはできない」とあるので、誤りです。
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