宅地建物取引士の過去問
平成24年度（2012年）
宅建業法 問39

正解は　４　です。

宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物を担保すべき責任に関し、瑕疵担保責任を負うべき期間を、引渡しの日から２年間とする特約を除き、民法５７０条で規定するものより、買主に不利な特約をしてはなりません。また、民法の規定より買主に不利な特約を定めた場合には、その特約は無効になります。
　民法５７０条では、売買の目的物に隠れた瑕疵があるために、契約の目的を達することができないときは、買主は契約の解除をすることができると規定しています。
　したがって、瑕疵担保責任を負う期間内に、契約の解除ができないとする規定は、民法５７０条の規定より買主に不利な規定ですから、定めることはできません。
　宅建業法４０条１項２項参照。

１.瑕疵担保責任を負うべき期間に関する特約を定めない場合には、自動的に民法の瑕疵担保責任を負うべき期間に関する規定（買主が事実を知った時から１年以内）が適用されます。
　したがって、この取り決めをすることで、買主が不利益を被ることはありませんので、宅建業法には違反しません。

２.宅建業者が、宅建業者でないものと取引する場合には、売買契約に瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付けることは、宅建業法４０条１項の規定に違反します。
　しかし、宅建業法７８条２項においては、宅建業者間の取引では、同法４０条１項の規定は適用されない、と規定されています。
　したがって、買主が宅建業者である場合には、そのような特約を定めても、宅建業法には違反しません。

３.宅建業法４０条１項では、宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物を担保すべき責任に関し、瑕疵担保責任を負うべき期間を、引渡しの日から２年間とする特約を除き、民法５７０条で規定するものより、買主に不利な特約をしてはならないと、規定しています。
　ですから、瑕疵担保責任を負う期間を、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から２年とする特約を定めることは、宅建業法に違反しません。

【答え】4.

1.　違反しない
（宅地建物取引業法　第40条1項）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法　第570条において準用する同法　第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

本肢では、買主Bにとって不利にならないので、違反しません。

2.　違反しない
（宅地建物取引業法　第78条2項）
第33条の2及び第37条の2から第43条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。

本肢では宅建業者間の取引において、法40条も適用除外になるので、A社は瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができます。

3.　違反しない
（宅地建物取引業法　第40条1項）
本肢では、規定の2年以上となり、違反しません。

4.　違反する
（宅地建物取引業法　第40条2項）
前項の規定に反する特約は、無効とする。

本肢では、買主Fにとって不利な特約になるので無効であり、違反します。

1.違反しません。特約を定めなくても、瑕疵の事実を知ってから１年以内は瑕疵担保責任を負います。
2.違反しません。業者間の取引に8種制限の適応はありません。
3.違反しません。引渡しの日から２年以上とする特約は有効です。
4.違反します。業者でない買主に不利な特約は無効です。