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宅建の過去問 平成24年度(2012年) 宅建業法 問38

問題

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宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。


ア A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。

イ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。

ウ A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。
   1 .
一つ
   2 .
二つ
   3 .
三つ
   4 .
なし
( 宅建試験 平成24年度(2012年) 宅建業法 問38 )
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この過去問の解説 (3件)

64
正解は 3 です。

ア、イ、ウのすべてが誤りで、誤っているものの数は3個です。よって3が正解です。

ア.宅建業者が自ら売主となる場合には、当事者の債務不履行を理由とする損害賠償の額は、代金額の10分の2を超えることはできません。しかし、この規定は、買主が宅建業者である場合には適用されません。したがって、本肢の場合は、損害賠償の予定額を1000万円とする特約を定めることができます。宅建業法38条1項参照。

イ.宅建業者が自ら売主となる場合には、当事者の債務の不履行を理由とする損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金額の10分の2を超えることはできません。
 また、この規定に違反する特約は、代金額の10分の2を超える部分につき、無効とされます。
 したがって、違約金については、すべてが無効となるのではなく、300万円を超える部分が無効となります。
 宅建業法38条1項2項参照。

ウ.完成物件の売買契約の締結の場合には、手付金の金額が、代金額の10分の1以下、かつ、1000万円以下の場合には、手付金の保全措置は不要です。宅建業法41条の2、1項及び宅建業法施行令3条の3参照。

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13
ア.業者間での損害賠償の予定額の上限はありません。
イ.超えた分についてのみ無効となります。
ウ.代金の10%又は1000万円を超える場合のみ、保全措置が必要です。300万円を超えなければ保全措置を講じる必要はありません。
11
【答え】3.(三つ)

ア. 誤
(宅地建物取引業法 第38条)
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
(宅地建物取引業法 第78条2項)
第33条の2及び第37条の2から第43条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。

本肢では、宅地建物取引業者間の取引となるので、十分の二を超えた損害賠償の予定額も特約として定めることができるので、誤りです。

イ. 誤
(宅地建物取引業法 第38条2項)
前項の規定に反する特約は、代金の額の十分の二をこえる部分について、無効とする。

本肢では、「すべて無効」とあるので、誤りです。

ウ. 誤
(宅地建物取引業法 第41条の2)
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買(前条第一項に規定する売買を除く。)に関しては、同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。
ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。
(宅地建物取引業法施行令 第3条の3)
法第41条第1項ただし書及び第41条の2第1項ただし書の政令で定める額は、千万円とする。

本肢では、代金3,000万円の十分の一以下である300万円の手付金は、手付金等の保全措置を講じていなくても受領することができるので、誤りです。
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