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宅建の過去問 平成24年度(2012年) 宅建業法 問37

問題

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宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
   1 .
Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
   2 .
Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
   3 .
Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことができる。
   4 .
Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
( 宅建試験 平成24年度(2012年) 宅建業法 問37 )
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この過去問の解説 (3件)

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【答え】2.

1. 誤
(宅地建物取引業法 第37条の2 1項 二号)
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。
この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。
二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったとき。

本肢では、契約の解除をすることができないので、誤りです。

2. 正
(宅地建物取引業法施行規則 第16条の6 三号)
 法第37条の2第1項第一号の規定により申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げるときは、次に掲げる事項を記載した書面を交付して告げなければならない。
三 告げられた日から起算して八日を経過する日までの間は、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合を除き、書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができること。

本肢では、書面で告げられてから7日めにあたるので、クーリング・オフできます。

3. 誤
(宅地建物取引業法 第37条の2 3項)
申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
(宅地建物取引業法 第37条の2 4項)
前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

本肢では、申込者等に不利な特約に該当するので、クーリング・オフできます。

4. 誤
(宅地建物取引業法 第37条の2 1項)
本肢では、事務所で買受けの申込みをしているので、クーリング・オフはできません。
付箋メモを残すことが出来ます。
22
正解は 2 です。

クーリングオフは、クーリングオフができる旨やその方法を告げられた日から8日を経過するまでは、行うことができます。本肢において、契約締結日から起算して10日目は、買主がクーリングオフについて告げられてから8日を経過していないので、クーリングオフが可能です。宅建業法37条の2、1項1号参照。

1.申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金を支払ったときは、クーリングオフはできません。宅建業法37条の2、1項2号参照。

3.宅建業法のクーリングオフに関する規定に違反する特約で、申込者等に不利なものは無効であるとされています。クーリングオフが可能な場合に、クーリングオフをしない特約は、あきらかに、宅建業法に違反する上に申込者等に不利な特約なので、無効です。したがって、A社は、Bの契約の解除を拒むことができません。宅建業法37条の2、4項参照。

4.事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所で売買契約を締結した買主は、書面による当該売買契約の解除はできません。宅建業法37条の2、1項参照。
17
1.モデルルームにおいて買受けの申込みはクーリングオフの対象になりません。
2.文章の通りです。クーリングオフについて書面で告げられた日から8日経過した場合はクーリングオフができなくなりますが6日しか経過していない為、クーリングオフできます。
3.買主に不利な特約は無効になります。よって、契約の解除を拒むことができません。
4.事務所で買受けの申し込みをした場合、クーリングオフの対象になりません。
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