マンション管理士の過去問 平成27年度（2015年） 問1

正解は４です。

１．誤りです。
区分所有法第３条によって、区分所有者全員で、必ず管理組合を構成しますが、規約や管理者を決める必要はありません。
例えば区分所有者が数人しかおらず、いつでも話し合うことができる場合なら、わざわざ規約や管理者を決める必要はありません。

２．誤りです。
規約敷地とは、例えば、マンションから離れたところにある駐車場のように、建物が建っていない土地を、区分所有者で管理しようと規約で決めた土地です。
この規約敷地だけを、専有部分を所有したままで、マンションとは関係ない人に売ることができてしまったら、区分所有者で管理することができなくなってしまい、わざわざ規約で定めた意味がなくなってしまいます。そこで、専有部分との分離処分が禁止されています。

３．誤りです。
一部共用部分であっても、区分所有者全員の利害に関係するものは、共用する一部の区分所有者では管理できません。
例えば、１階部分が店舗で、２階より上が住居の場合、１階分の外壁を２階とは全く別の色に塗り替えてしまうと、建物全体の美観を損ねてしまいます。このような場合には、区分所有者全員で管理することが望ましいのです。

４．正解です。
共用部分とは、マンションの建物の部分で、専有部分ではない部分です。例えば、玄関ホール、排水管、エレベーターがあります。この共用部分の各区分所有者の持分は、規約に特別の定めがない限り、区分所有法に従って、専有部分の床面積の割合によります。

　共用部分以外の付属施設とは、マンションの建物とは別の施設や建物のことです。
例えば、機械式駐車場とか、自転車置場があります。このような施設は、区分所有者の共有ですが、その持分について、区分所有法には定めていません。
そこで、一般法である民法が適用され、各区分所有者の持分は、皆等しいと、推定されます。

正解（正しいもの）は4です。

1 誤り。
区分所有法第3条によれば、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」とあります。「できる」という表現なので、規約を定め管理者を置くことは任意であり、必須ではないとされます。したがって、誤りです。

2 誤り。
区分所有法第22条第1項によれば、「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。」とあります。この敷地には規約敷地も含まれるものとして解釈されています。したがって、誤りです。

3 誤り。
区分所有法第16条によれば、「一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第三十一条第二項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。」とあり、規約の定めがある場合は区分所有者全員で管理することになっています。したがって、誤りです。

4 正しい。
区分所有法第14条第1項によれば、「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。」とありますが、附属施設にはこのような規定はありません。したｇって、民法が適用となり、民法第250条にあるように、「各共有者の持分は、相等しいものと推定する。」となります。したがって、当選択肢は正しいです。

正答は　4　です。

1．区分所有者は、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、および管理者を置くことができます。
いずれの行為も行うかどうかは必須の要件ではなく、自由に決めることができます。
よって、この設問は誤りです。

2．規約敷地は、建物の敷地として、法定敷地と同様に扱われ、専有部分と敷地利用権を別々に処分することが禁止されます。
よって、この設問は誤りです。

3．一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するものまたは区分所有者全員の規約に定めがあるものは区分所有者全員で管理を行い、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行います。

したがって、一部共用部分の管理全てをそれを共用する区分所有者によって構成される管理組合が行うわけではありません。
よって、この設問は誤りです。

4．共用部分の各区分所有者の持分は、専有部分の床面積の割合によるとされています。ただし、規約で別段の定めをすることができます。

また、建物の敷地または共用部分以外の付属施設は、共用部分ではないので、共有持分の割合は民法の規定が適用され、当事者の合意がないときは相等しいものと推定されます。