マンション管理士の過去問
平成28年度（2016年）
問15
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問題
マンション管理士試験 平成28年度（2016年） 問15 （訂正依頼・報告はこちら）
Aは、その所有する甲マンションの101号室を、敷金を24万円、月額賃料を8万円として、法人であるB社に賃貸し引き渡したが、B社が初めて1ヵ月分の賃料の支払いを失念したため、B社に対し、相当の期間を定めて1ヵ月分の賃料及びこれに対する遅延損害金の支払いを催告するとともにその支払いがない場合には契約を解除する旨の意思表示をした。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- Aの催告後、当該「相当の期間」が経過しても賃料及び遅延損害金の支払いがない場合には、当然に賃貸借契約は解除される。
- B社は支払いを怠った賃料及び遅延損害金につき、敷金から控除することをAに対し主張できる。
- Aの催告後、「相当の期間」が経過する前に、B社が8万円をAに支払ったとき、A及びB社間において充当についての合意がなく、かつ、両者のいずれからも充当の指定がない場合には、B社の支払額は、まず遅延損害金に充当され、残額が賃料元本に充当される。
- AとB社間の賃貸借契約において、賃料の支払いに関し、年30%の遅延損害金を定めていた場合、B社は、遅延損害金全額の支払いを免れる。
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この過去問の解説 （3件）
01
1．相当の期間を定めて債務を履行するよう催告し、その期間内に履行がないときは、契約の解除をすることができます。ただし、今回は初めて1ヵ月分の賃料の支払いを失念したという、軽微な賃料の滞納であるため、安易に解除を認めるべきではないとされています。そのため、当然に賃貸借契約は解除されません。
よって、この設問は誤りです。
2．敷金から不払賃料など賃借人に対する債権を控除することを主張できるのは賃貸人であり、賃借人が主張できるのではありません。
よって、この設問は誤りです。
3．債権者および債務者間において、弁済の充当についての合意がなく、かつ、両者のいずれからも充当の指定がない場合に、債務者がその債務の全部を消滅させるのに足りない給付をしたときは、これを費用、利息、元本の順に充当しなくてはなりません。
したがって、AとB社間において、弁済の充当についての合意がなく、かつ、両者のいずれからも充当の指定がない場合に、B社からその債務の全部を消滅させるのに足りない8万円を支払った場合は、まず遅延損害金に充当され、残額が賃料元本に充当されます。
4．当事者は損害賠償額の予定をすることができ、債権者が債務不履行の事実のみを立証すれば、損害賠償の請求をすることができます。
損害賠償（遅延損害金）の額は原則として、法定利率（年5％）によって定めるとされています。それを超える損害賠償額を予定していた場合、公序良俗に反する規定として、その超える部分については支払いを免れます。B社は損害遅延金全額の支払いを免れるわけではありません。
よって、この設問は誤りです。
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02
正しい選択肢を選ぶ問題です。
１：× 債務不履行があったとしてもそれが信頼関係を破壊するまでにいたらなければ、不動産賃貸借の契約を解除できないのが通常です。本問では賃料不払いが以前になく、また期間も1ヶ月のみであることから、信頼関係を破壊するとは解釈されず、賃貸借契約は解除されることはありません。
２：× 賃借人であるＢは、賃貸人であるＡに対して、敷金から債権を控除するよう請求することはできません。
３：○ この選択肢のように、債権者および債務者間において、弁済の充当についての合意がなく、かつ、両者のいずれからも充当の指定がない場合、Ｂが支払った金額は、まず遅延損害金に充当され、残額が賃料元本に充当されることになります。
４：× 当事者が予定することができる損害賠償の額については上限が定められておらず、公序良俗に反しない限り、年30％とすることも可能です。
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03
民法の規定及び判例に関する出題です。
民法541条により、「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。」とされますが、判例、通説は、賃貸借契約が継続的契約という特質に着眼して、信頼関係の破壊が認められた場合にはじめて解除の発生を認めるとし、541条を修正して適用しています。
つまり、「Aの催告後、当該「相当の期間」が経過しても賃料及び遅延損害金の支払いがない場合には、当然に賃貸借契約は解除される。」ということではないので、誤りになります。
民法622条の2第2項により、「賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。」とされます。
つまり、「B社は支払いを怠った賃料及び遅延損害金につき、敷金から控除することをAに対し主張できる。」ということではないので、誤りになります。
民法489条1項により、「債務者が一個又は数個の債務について元本のほか利息及び費用を支払うべき場合（債務者が数個の債務を負担する場合にあっては、同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債務を負担するときに限る。）において、弁済をする者がその債務の全部を消滅させるのに足りない給付をしたときは、これを順次に費用、利息及び元本に充当しなければならない。」とされるので、正しいです。
民法419条1項により、「金銭の給付を目的とする債務の不履行については、その損害賠償の額は、債務者が遅滞の責任を負った最初の時点における法定利率によって定める。ただし、約定利率が法定利率を超えるときは、約定利率による。」とされます。
つまり、「AとB社間の賃貸借契約において、賃料の支払いに関し、年30%の遅延損害金を定めていた場合、B社は、遅延損害金全額の支払いを免れる。」ということではないので、誤りになります。
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