マンション管理士の過去問 令和元年度（2019年） 問8

正解は4です。

１．正しい。

民法３６９条１項で、抵当権の内容について規定をしています。
「抵当権者（本件ではC）は、債務者（B)又は第三者が占有を移転しないで
債務の担保に供した不動産（甲マンション101号室）について、
他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」

Bは、専有を移転しなくていいので、
Dに甲マンション101号室を賃貸することができ、Cの承諾を得なくても、
登記することができます。

しかし、Cの同意を得て、その同意を登記しておくと、
甲マンション101号室が競売にかけられた時に抵当権者Cに対抗できます。
（民法387条1項参照）
この同意の登記がないと、競売によって、賃借権は消滅してしまいます。

２．正しい。
区分所有者の共同の利益に反する行為は、区分所有法第6条に、
（区分所有者の権利義務等）として、以下の様に規定されています。

「区分所有者は、建物の保存に有害な行為
その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に
反する行為をしてはならない。」

Bの管理費滞納によって、その金額が多額となって、
建物の修繕ができないなどの重大な支障を生じている場合には、
共同の利益に反する行為にあたります。

3.正しい。
区分所有法第59条では、（区分所有権の競売の請求）について定めていますが、
回収できる見込みの有無によって、競売の可否が決まる定めはありません。

４．誤っている。
区分所有法7条1項では、
「・・・債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）
及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。・・・」と定めています。

また、続く2項では、
「前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、
共益費用の先取特権とみなす」
とあり、優先的に弁済を受けられます。
さらに、
次の第8条では、「前条第1項に規定する債権は、
債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」
と規定しています。

買受人のEは、Bの特定承継人なので、
Bが滞納した管理費を支払う義務があります。

以上から誤っているのは、4なので、正解は4です。

正答は　4　です。

1．抵当権設定者は、抵当権を設定しても、抵当権の目的となった物を自由に使用・収益・処分することができます。したがって、抵当権者の承諾を得なくても賃借権の登記を行うことができます。

2．共同の利益に反する行為は、建物の保存に有害な行為のほか、建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をいいます。著しい管理費の不払いも共同の利益に反する行為に該当するとされています。

3．区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合、その行為によって区分所有者の共同生活が著しく害され、他の方法によっては共用部分の利用その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員または管理組合法人は、その行為をした区分所有者の区分所有権と敷地利用権の競売を請求することができます。

区分所有権の競売の目的は、区分所有者の共同の利益に反する行為をした特定の区分所有者を区分所有関係から排除することであり、滞納管理費等を回収することではありません。
したがって、Bの区分所有権及び敷地利用権の最低売却価額で滞納管理費等を回収できる見込みがない場合でも、Aは競売を請求することができます。

4．管理費は、区分所有者が規約または集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権にあたり、区分所有法に規定されている先取特権によって担保されます。

先取特権により担保される債権については、債務者たる区分所有者の特定承継人にたいしても行うことができるとし、特定承継人にも滞納管理費等を請求できるとしています。
強制執行等による売却等の原因に基づいて区分所有権を取得する者も、特定承継人に含まれます。

したがって、Aは、特定承継人であるEに対して、滞納管理費等を請求することができます。
よって、この設問は誤りです。

この問題は、マンションの管理組合における組合員の管理費滞納とそれに関連する法律の適用についての理解を問うものです。

具体的なケースを元に、区分所有法、民法、不動産登記法、民事執行法の規定を適用して正しい選択肢を選ぶ必要があります。