正答は 3 です。
１ 長期修繕計画は、不確定な事項を含んでいますので、5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要とされているので、適切ではありません。
２ 長期修繕計画の見直しに当たっては、建物及び設備の劣化状況、区分所有者の要望等の現状を把握し、これらに基づいて作成することが必要とされています。入居率、賃貸化率、修繕積立金滞納率については、考慮するべきとはされていないので、適切ではありません。
３ 外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度なので、長期修繕計画の見直しを行う時は、大規模修繕を2回含む期間以上とするので、適切です。
４ 修繕周期は、既存マンションの場合、さらに建物及び設備の劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて設定します。設定に当たっては、経済性等を考慮し、推定修繕工事の集約等を検討するとされているので、適切ではありません。
3.が答えになります。
≪詳細解説≫
長期修繕計画等に関する問題です。マンション管理士試験における法令等以外の実務的分野については、過去問で出題される問題を解答でき、各自でお手持ちの参考書等を理解できるレベルで良いと思います。また、一般常識で解答できる場合もあります。深入りはおすすめしません。
1.不適切
長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントによると、「長期修繕計画は、５年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。」とされています。
「10年程度ごと」という部分が適切ではありません。
2.不適切
長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントによると、「長期修繕計画は、(1)建物及び設備の劣化の状況 (2)社会的環境及び生活様式の変化 (3)新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動 (4)修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、工事費価格、消費税率等の変動による不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査 ・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。」とされています。
「入居率、賃貸化率、修繕積立金滞納率を考慮する。」という部分が適切ではありません。
3.適切
長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントによると、「計画期間は、30年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上とします。」とされています。
4.不適切
長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントによると、「修繕周期は、新築マンションの場合、推定修繕工事項目ごとに、マンションの仕様、 立地条件等を考慮して設定します。また、既存マンションの場合、さらに建物及び設備の劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて設定します。 設定に当たっては、経済性等を考慮し、推定修繕工事の集約等を検討します。」とされています。
「経済性は考慮しない」という部分が適切ではありません。
この問題は、「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」（平成20年6月 国土交通省公表）に基づいて、長期修繕計画の見直しに関する記述の正確さを問うものです。
各選択肢には、長期修繕計画の見直しに関する異なる記述があり、その中でガイドラインに従った適切な記述を選ぶ必要があります。
不適切
解説：長期修繕計画は、不確定な要素を多く含むため、5年程度ごとに調査・診断を実施し、その結果を基に見直すことが推奨されています。
10年という期間はガイドラインの推奨する期間よりも長く、適切ではありません。
不適切
解説：長期修繕計画の見直しに際しては、建物や設備の劣化状況や区分所有者の要望などの現状を正確に把握し、それを基に計画を作成することが求められます。
入居率や賃貸化率、修繕積立金の滞納率といった指標は、ガイドラインで特に考慮するべきとされていないため、この選択肢は適切ではありません。
適切
解説：外壁の塗装や屋上防水などの大規模修繕工事の周期が約12年程度であるため、長期修繕計画を見直す際には、このような大規模修繕工事が2回以上含まれる期間を計画期間とすることが推奨されています。
不適切
解説：修繕周期を設定する際には、既存のマンションの特性や建物・設備の劣化状況などの調査・診断結果を基にすることが必要です。
また、経済性なども考慮し、推定される修繕工事の集約などを検討することがガイドラインで推奨されています。
この問題を解くためには、「長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」の内容を正確に理解していることが求められます。
各選択肢の記述を読む際に、ガイドラインの内容と照らし合わせて、その記述がガイドラインに従っているかどうかを判断することが重要です。
また、ガイドラインの趣旨や目的を考慮しながら、各選択肢の内容が長期修繕計画の見直しにおいて適切であるかどうかを検討することが求められます。
