マンション管理士の過去問
令和3年度（2021年）
問1

　アとウの二つが正しいものになります。

　はじめに、試験問題全体としての考え方ですが、最初に難しい問題をぶつけることで、受験者の心理を揺さぶるという手法がしばしば使われます。慌てずに問題文全体を軽く見て、できそうな問題から解答していくことをおすすめします。

　タウンハウスとは、建築基準法でいう「長屋」の一種になります。似たようなものにテラスハウスがありますが、大きな違いは土地の所有権です。土地が分割された建物所有者各自単独の所有権であるのがテラスハウス、それ以外はタウンハウスと大まかにイメージしてください。

　つまり、タウンハウスは分譲マンション等と同様に、区分所有法が原則適用されます。

ア　正

　区分所有法3条によると、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」とされます。

　解説文冒頭のとおり、タウンハウスは区分所有法が適用されますので正しいです。

イ　誤

　物権（所有権等）は、「物を直接的かつ排他的に支配する権利」であり、債権（賃借権等）とは、「ある特定の人が他の特定の人に対して、ある特定の行為をなすこと、あるいはしないことを請求しうる権利」とされます。債権には排他性がないので、賃借権を複数設定することができます。

　問題文中「ただし、Aは、乙地をBに、丙地をCにそれぞれ賃貸しているものとする。」とされています。

　つまり、それぞれ個別に土地賃借権が設定されているので、賃借権の準共有者となるという部分が誤りです。

ウ　正

　区分所有法22条1項により、「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。」とされ、民法612条1項により、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」とされるので正しいです。

エ　誤

　民法369条1項2項によると、「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる。」とされます。

　つまり、抵当権の目的物は、不動産所有権、地上権、永小作権になります。不動産賃借権は、抵当権の目的物にはならないので、抵当権を設定することができるという部分が誤りです。

正解２です

ア　正しいです。区分所有法第３条では「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）」との定めから、問題の、建物の構造上、利用上も区分され、独立して住居の用途に供することができる建物の部分を有しているので、区分所有建物であり、Ａ、Ｂ、Ｃは区分所有者となりますので、区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成するため、正解です。

イ　誤りです。問題の区分所有建物は、タウンハウスの形であり、敷地は各自が賃借しており、ＢとＣは、乙地及び丙地の賃借権を準共有していません。

ウ　正しいです。民法612条１項の定めの通り、借地上の建物の譲渡は、賃借権の譲渡がセットものとなるため、Ｂが建物の部分を譲渡するときは、その敷地利用権の譲渡について、Ａの承諾が必要となります。

エ　誤りです。民法369条２項の定めの通り、そもそも、賃借権に抵当権を設定することはできません。