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宅建「令和元年度(2019年)」の過去問を出題

問題

Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
 1 . 
甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
 2 . 
Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
 3 . 
Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、Eは、甲土地の・所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。
 4 . 
Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
( 宅建試験 令和元年度(2019年) 権利関係 )

この過去問の解説(3件)

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各選択肢の解説です。

1.「不法占有しているC」ということから、Cは明らかな悪者です。
悪者には、登記がなくても対抗できます。正解は1です。

2.Dは「D名義の登記ある建物」を有していますので、賃借権を有しています。
第三者に対抗要件を備えているDに対し、Bが所有権を主張するためには、登記が必要です。

3.甲土地の所有権はAからB、BからEへと移転しています。
EからすればAは「Bの前の所有者」というだけで、対抗関係にありません。
ですので、登記の有無という判定にならず、Eは所有権をAに対して主張できます。

4.時効により所有権を取得した者は、時効完成時に登記がなくても、本来の所有者に対して所有権を主張できます。
FはBから所有権を時効取得した、と同じことだからです。
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正解は1です。

各選択肢については以下のとおりです。

1→不法占拠者Cは第三者になることはできません。
Bは甲土地の所有権登記がなくても、Cに明渡しを請求できます。

2→借地借家法が適用されます。
Aから譲り受けたBが所有権・賃借権を主張するには所有権登記が必要です。
Dは建物の登記を備えているため、対抗できます。

3→所有権移転の問題です。
甲土地の所有権移転の順番は「A→B→E」です。AとEに対抗関係がなく、登記の有無で判断することができません。つまり、Eは所有権がなくてもAに甲土地の所有権を主張できます。

4→時効の問題です。
この問題を時系列にすると以下になります
・AからBへ譲渡
・Bが所有権移転登記を完了
・Fが甲土地の取得時効を迎える
FはA所有の時点では占有であり、所有権を主張することはできません。AからBに譲渡された時点も同様で、Fは所有権は主張できません。
しかし、Fは時効完成し甲土地に対して所有権ができます。そのためBに甲土地に対して所有権を主張することができます。
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正しい選択肢は『1』

〇1.
「何らの権原なく不法占有している」とあることからCは悪意(正当な権利が無いと知りながら)をもって土地を占有しているためBは登記が無くても明渡の請求をすることができる。

〇2.
文面に「甲土地上にD名義の登記ある建物」とありDの第三者に対する対抗要件を備えているため、Bは所有権移転登記を済ませていなければDに対して所有権の主張をすることはできない。

Q3.
当該土地の所有者が「A⇒B⇒E」と言う順番で移った場合、Eから見てAは『第三者』には該当しないため所有権移転登記が無くても所有権の主張をすることができる。

Q4.
不動産の所有を時効取得したものは、時効の進行中に所有権を取得して登記をしたものに対し、所有権の登記が無くても所有権の時効取得を主張することができる。
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