宅地建物取引士の過去問
令和2年度10月実施分（2020年）
権利関係 問1

正解は1です。
以下、解説になります。

1.　正しいです。
問題文中の「他の土地に囲まれて公道に通じない土地」とは袋地のことです。
共有物の分割によって袋地が生じた場合、その袋地の所有者は、公道に至るために他の分割者の所有地を、償金を支払うことなく通行することができます。

2.　誤りです。
袋地の所有者Ａは公道に至るためにその袋地を囲む他の土地を通行することができますが、自動車による通行権も認められる場合があります。
判例によれば、自動車による通行を認める必要性や周辺の土地の状況等の諸事情を考慮して判断されます。

3.　誤りです。
Ａは乙土地の賃借権を有していますが、これはＡの甲土地の所有権とは全くの別物です。
よって本選択肢後半の、「甲土地をBに売却した場合には、乙土地の賃借権は甲土地の所有権に従たるものとして甲土地の所有権とともにBに移転する。」というのは誤りです。

4.　誤りです。
袋地の所有者が公道に至るためにその袋地を囲む他の土地を通行できる権利は、法律上当然に認められています。
よって甲土地を囲む土地の所有権をＣが時効取得しても、AはCが時効取得した土地を公道に至るために通行することができます。

正解は１です。

Aが購入した甲土地は「他の土地に囲まれて行動に通じない」土地です。

道路に接しておらず、そのうえ周囲を自身の所有ではない土地に囲まれている土地のことを袋地（無道路地）と言います。

1　正解

選択肢1の甲土地は「もともと公道に通じていたのに、共有物の分割によって公道に通じなくなった」という設定です。

この場合Aは、もともと甲土地と一緒の土地であり共有で分割した相手が持つ土地を通ることができ、償金は不要です。

よって1は正しい選択肢となります。

2　誤り

Aが甲土地から公道に出るには、他人の土地を通る必要があります。

そして、土地や他の土地の所有者への不利益などの状況によっては自動車で通る権利も認められるため、「自動車で通るのは絶対に認められない」というわけではありません。

3　誤り

今回の選択肢は「Aは公道に出るために甲土地を囲む乙を借り、その後Aは甲土地をBに甲土地を売った」時にBは乙の賃借権もそのままついてくるのか?という問題です。

これは誤りで、甲土地の所有権とセットで乙土地の賃借権が移転するわけではありません。

甲土地を売っても乙土地の賃借権はAにあります。

そのため、Bが乙土地を通行するには、乙土地所有者に「賃借権の譲渡」か「転貸」を認めてもらう必要があります。

もし認めてもらえなかった場合、Bは「囲繞地通行権」を主張して甲土地を囲んでいる他の土地のどこかを必要かつ損害が最少の部分を通行させてもらいます。

「囲繞地通行権」とは甲土地のような袋地において当事者間の合意がなくても発生する、公道に通じていない土地を所有する者がこの土地を取り囲む土地を通行できる権利です。

ところで、もし甲土地のための通行地役権が乙土地に設定されていたのならどうなったでしょうか。

地役権とは「他人の土地を、自己の土地の便益に供することができる権利」のこと、そして通行地役権とは「他人の土地を自分の土地の為に通る権利」です。

土地の所有者同士の合意で発生する通行地役権は甲土地の所有権に付従して通行地役権もBに移転します。

ちなみに、地役権について考える時、自分の土地を「要役地」、他人の土地を「承役地」と呼びます。

4誤り

「Cが甲土地を囲む土地の所有権を時効により取得した時、Aはその土地を通れなくなるのか?」と言う問題です。

選択肢3で解説したように地役通行権は当事者同士で結ぶもので、土地が時効取得された時に消えてしまいます。

しかし、土地を通る権利には「囲繞地通行権」もあります。

この「囲繞地通行権」は法律で認められた権利であり、土地の所有者が誰かは関係ありません。

正解は１です。

「分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができ」、「この場合においては、償金を支払うことを要しない」とされており（民法213条1項）、選択肢１はその典型例ですから、正しいです。

隣地通行権制度は、他人の土地を使わせてもらうわけですから、償金があるのが原則です。

しかし、元々一つの土地だったものを分割や譲渡によって、公道に通じない土地にした場合、その分割や譲渡の当事者は隣地通行権が必要なことをわかっていてあえて分割や譲渡を行った、いわば元凶なわけですから、無関係な人に迷惑をかけるくらいなら、そのような人の土地を真っ先に使うべきですし、償金を払う必要だってありません。

２：ある土地が他の土地に囲まれて、公道に通じない場合に認められる隣地通行権は、通行権を有する者に「必要」、かつ、他の土地所有者の「損害が最も少ない」方法を基準に選ぶのが原則です（民法211条1項）。

周辺の状況やAの土地利用方法等にもよりますが、自動車での通行が「必要」ならば、自動車の通行が認められる場合もありますから、認められることはないとしている点で誤りです。

選択肢2とは少し違う例ですが、土地が公道に接しているものの、その範囲が狭すぎて他人の土地を通らなければトラックが通れない（しかも、トラックがないと土地が使えない）という事例について、トラックの通行に必要な範囲で隣地通行権を認めた判例があります。

隣地通行権制度の理由は「そうしないと土地が使えない」ことにある以上、公道に通じているか否かの判断の際にも、隣地通行権を認める範囲の判断の際にも、「そうしないと土地が使えない」かどうかという必要性は重要な判断要素となっています。

３：乙土地の賃借権はBに移転しないので、移転するとしている点で誤りです。

民法上の権利として、誰に対しても主張できる物権と特定の人に対してだけ主張できる（一定の関係にある人間は拘束されるけど、それ以外には影響しない）債権という分類・説明がなされることがあります。

賃借権は、契約によって生じる債権であり、契約の当事者以外には影響がないのが基本ですから、乙土地の賃貸借契約の当事者でないBは関係ありません。

なお、隣地通行権は甲土地を所有しているために生じる権利（所有権に従たる権利なので物権といえる）ですから、隣地通行権であれば、「甲土地の所有権に従たるものとして甲土地の所有権とともにBに移転する」という記述が成り立ちます。

４：Aは相変わらず通行できるので、通行できないとする点で誤りです。

隣地通行権は、囲まれて公道に至れない土地を所有しているために生じる権利ですから、周りの土地の所有者がどれだけ入れ替わろうとも、囲まれた土地が公道に通じない状況に変化がなければ隣地通行権は存続します。

ちなみにこれがAが甲土地を囲む土地を借りるという賃貸借契約に基づく賃借権の話であれば、Cの登場によって、Aが通行できないという記述が成り立ちますので、選択肢３と選択肢４は賃借権と隣地通行権の違いという同じ内容を聞いているといえるでしょう。