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宅建の過去問 令和2年度10月実施分(2020年) 権利関係 問11

問題

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A所有の甲土地につき、令和2年7月1日にBとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
   1 .
Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和2年7月2日に購入したCに対して借地権を主張することができる。
   2 .
本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、AもBも借賃の増減を請求することができない。
   3 .
本件契約で「Bの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、BはAに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。
   4 .
AとBとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。
( 宅建試験 令和2年度10月実施分(2020年) 権利関係 問11 )
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この過去問の解説 (3件)

18
正解は4です。
以下、解説になります。

1. 誤りです。
借地権を対抗するには、「借地権の登記」又は「借地上の建物の登記」が必要です。
土地の引渡しを受けただけでは、対抗要件になりません。

2. 誤りです。
賃料増減額の特約は、借賃を増額しないものは有効ですが、借賃を減額しないというものは無効です。
借主に不利な特約となるためです。

3. 誤りです。
建物買取請求権は、賃貸借契約が期間の満了によって終了する場合に限って認められます。
賃借人の債務不履行によって契約が終了した場合には、建物買取請求権は認められません。
よって、本選択肢で述べられた合意は有効です。

4. 正しいです。
普通借地権の更新をする場合、初回更新時の存続期間は20年以上、2回目以降の更新時では存続期間10年以上でなければなりません。
最初の更新なので更新後の存続期間を15年と定めても無効となり、20年ということになります。
付箋メモを残すことが出来ます。
4

正解は4です。

借地権設定後、最初の更新をする場合は、その最短期間は20年となります(借地借家法4条かっこ書き、ちなみに2回目以降は最短10年)。

したがって、この選択肢は正しいです。

1:借地権の登記がない場合は、土地上に借地権者名義の登記がされている建物があることが対抗要件となります(借地借家法10条1項)。

土地の引渡しだけでは、対抗力がありませんので誤りです。

2:借地関係は長年にわたり継続するので、借地借家法により、借地契約の当事者には地代の増減額請求権が認めらるのが原則とされています(借地借家法11条1項本文)。

しかし、この例外として、一定期間、地代を増額しない特約は、借主に有利となるために認められています(同項但し書き)。

選択肢2は、増額だけでなく減額も行わないとしているため、上記の例外に当たらず、誤りです。

3:このような定めは有効(というより、法律の条文通りの内容を確認しただけ)ですので誤りです。

建物買取請求権は、借地権の存続期間満了の場合に認められるものです(借地借家法13条1項)。

これを言い換えれば、借地権の存続期間満了以外の場合で契約が終了した場合、つまり借地人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、建物買取請求権を行使することができないということになります。

選択肢3の文言はこのことを確認しただけですので、合意として有効です。

3

Aは所有する甲土地をBに30年間賃貸する契約を令和4年7月1日に結んだ、という賃貸契約についての問題です。

正解は4です。

4.正しい

期間満了に当たり普通借地権を最初に更新する場合、その存続期間は20年以上にする必要があります。

そのため当事者が15年と思っても20年となるのでこの選択肢は正解です。

ちなみに2回目以降は10年以上なので、15年の契約も可能です。

1.誤り

借地権の他行要件は次の2つです。

①土地借地権の登記

②借地に借地人名義の建物を所有する

この選択肢でBは甲土地の引渡しを受けているだけで、借地権の登記を持っていません。

そのため、契約翌日の令和4年7月2日に購入したCに対して借地権を主張することはできません。

2.誤り

土地に関する契約で一定期間増額しない特約は有効ですが、増額しない特約は無効なのでこの選択肢は誤りです。

3.誤り

「Bの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、BはAに対して建物買取請求権を行使することができない」という特約は有効なのでこの選択肢は誤りです。

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