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宅建「権利関係」の過去問をランダムに出題

問題

賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
   1 .
当該建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは自ら修繕をすることができる。
   2 .
BがAに無断でCに当該建物を転貸した場合であっても、Aに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない。
   3 .
賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
   4 .
Bが相続人なしに死亡した場合、Bと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、Bが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にAに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのBの権利義務を承継する。
( 宅建試験 令和2年度12月実施分(2020年) 権利関係 問12 )

この過去問の解説 (3件)

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正解は3です。

定期建物賃貸借契約に関する問題です。

この定期建物賃貸借契約が成立するには3つの要件があります。

・期間の定めがある

・書面による契約

・事前説明(書面を交付して説明)

定期建物賃貸借は、上の3つの要件をそろえれば、期間満了によって契約の終了する契約を結ぶことができます。

選択肢によるとAはBに事前に契約の更新がないと説明はしていますが、書面は交付していません。

よってこの選択肢は誤りです。

1正しい

当該建物の修繕が必要である場合において、B(賃借人)がA(賃貸人)に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしなかったらどうなるのか?という問題です。

本来、修繕は賃貸人の義務です。

そのため賃貸人が修理する必要があると知っているのにしなかった、または緊急の場合、賃借人が修理することができます。

2正しい

賃借人が債務不履行をしても、賃貸人との間の信頼関係を破壊しない程度のものであれば契約は解除されません。

そのため無断転貸をしても、賃貸人に対する背信行為とならない特別な事情がある場合は、賃貸人が賃貸借を解除することはできません。

4正しい

B(賃借人)が相続人なしに死亡し、Bと事実婚をしていた同居人Dが残された場合、Bの賃借人としての権利義務はどうなるのか?と負う問題です。

相続人なしで死んだ場合、事実上に夫婦又は養親子のような関係にあった同居人はその賃借人尾権利義務を継承します。

そのため、Dが賃貸借を継続したくないときはBが相続人なしに死んだと知ってから1か月以内にAに反対の意思を申し出る必要があります。

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正解は3です。

①期間の定めのあること、②書面で契約すること、③契約締結に先立ち、契約の更新のない旨の書面を交付したうえで説明すること、の3つを備えると、期間満了によって契約の終了する定期建物賃貸借が成立します。

本選択肢は、契約更新のない旨の書面が交付されていないので、答えは×です。

1:民法607条の2第一号より、この選択肢は正しいです。

2:賃貸借契約は長期にわたる契約であり、賃貸人と賃借人の信頼関係も契約の重要な要素であることから、たとえ賃借人が契約違反(債務不履行)をしたとしても、それが賃貸人と賃借人の間の信頼関係を破壊するほど重大なものでない場合は、契約の解除を認めるに足らない軽微な債務不履行であるとして解除を認めない信頼関係破壊の法理という判例法理が成立しています。

よって、この選択肢は正しいです。

4:借地借家法36条1項より、この選択肢は正しいです。

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正解は3です。

1正しい

賃貸物の使用収益に必要な修繕は貸主の義務であり、原則借主が勝手に行うことはできないのですが、以下のケースでは賃借人賃借物の修繕をすることができます。

①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。

②急迫の事情があるとき

本肢は1つ目のケースに該当するので、賃借人Bは自ら修繕をすることができます。

2正しい

賃借権の譲渡と転貸借には賃貸人の承諾が必要とされており、無断転貸等があった場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できるとされています。しかし、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人が賃貸借を解除することはできません。

3誤り

建物の賃貸借契約を期間満了で終了するためには、定期建物賃貸借とする必要があります。定期建物賃貸借とするためには次の要件を満たさなければなりません。

書面で契約する

契約前に賃貸人から賃借人に対して、契約の更新がなく期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明する。

本肢では、「契約の更新がない旨を説明している」だけです。事前に書面を交付した上で説明していないので、定期建物賃貸借契約は成立しません。

4正しい

建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、事実婚または事実上養子関係にあった同居者があるときは、その同居者が賃借権を承継します。ただし、その同居者が、賃借人が相続人なく死亡したことを知ってから1カ月以内に反対の意思を表示すれば、承継は生じません。

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