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マンション管理士の過去問 平成26年度(2014年) 問13

問題

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高齢のAは、甲マンションの201号室を所有していたところ、アルツハイマー症状が見られるようになり、Bから「このマンションは地震による倒壊の恐れがあり、せいぜい200万円の価値しかない」と言われて、代金200万円でBに対し売却してしまったが、その201号室の売却当時の時価は約2,000万円であった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
   1 .
AB間の売買契約の後に、Aの子がAについて家庭裁判所に後見開始の審判の申立てを行い、Aが成年被後見人となったことにより、AB間の売買契約は、その締結時に遡及して無効となる。
   2 .
Bが201号室の所有権移転登記をした後に、AB間の売買契約の経緯を知らないCが、Bの登記を信じて転売を受けた場合でも、Aが売買契約締結当時、Aに意思能力がなかったことが証明されたときは、Aは売買契約の無効を理由として、Cに対して同室の返還請求をすることができる。
   3 .
Aは、Bの行為は暴利行為であり、公序良俗違反であるとして、売買契約の無効を主張することができるが、その権利行使は、Aがその売買による損害を知ってから3年以内にしなければならない。
   4 .
Aが売買契約後に死亡した場合、Aの相続人は、Bに対して損害賠償請求をすることはできるが、契約の無効の主張又は取消しの意思表示をすることはできなくなる。
( マンション管理士試験 平成26年度(2014年) 問13 )
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この過去問の解説 (3件)

26
正解(正しいもの)は2です。

1 誤り。
民法第9条のとおり成年被後見人の法律行為は取り消すことはできますが、後見開始以前の行為に遡ることはできません。

2 正しい。
大審院明治38年5月11日の判例により意思能力のないものが行った法律行為は、意思能力がなかったことを証明できれば無効とされています。また、Cは登記を信じて転売をうけましたが、登記に公信力はないため、Cの行為は保護されず、所有権を取得できません。
なお、改正民法では第3条の2として意思能力のないものが行った法律行為が無効であることが明記されています。

3 誤り。
無効の場合、権利行使の期間に制限はありません。

4 誤り。
民法第896条のとおり、相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継しますので、契約の無効の主張又は取消しの意思表示をする権利も承継します。

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12
正答【2】

1 X誤っている。 
  アルツハイマー症状中の行為は、まだ成年被後
 見人の行為ではありません。遡及しません。
  高齢のAが成年被後見人になるには、民法第7
 条により、Aの子は、四親等内の親族として、後
 見開始の審判の請求を家庭裁判所にできます。
  そして、Aが成年被後見人と判定されれば、後
 見の登記がなされ、成年被後見人の法律行為は、
 民法第9条により原則として取消すことができ、
 取消しの効果は、民法第121条により、始めか
 ら、遡及して、無効となります。
  しかし、これらの規定が適用されるのは、Aが
 成年被後見人と判定された後の行為です。
  まだ、成年被後見人と判定される前の行為につ
 いては、適用がないため、誤りです。
  アルツハイマー症状中のAの行為は、Aが意思
 能力を欠いていたことを証明して対応します。

2 〇正しい。 
  意思能力がない場合の無効は、すべての第三者
 に対して主張できます。
  高齢者Aが売買契約締結当時意思能力がないこ
 と(行為の結果を判断できない)が証明される
 と、Aの行った行為は法律上、具体的な条文はあ
 りませんが、民法が前提としています人は自由な
 意思を持っていて、価値判断をしているという、
 根本の能力を欠いているので、最初からその法律
 行為は無効と主張してもいいし、取り消しを主張
 してもいいと解されています。
  そこで、Aが売買契約の無効を理由とすれば、
 Bが行った登記は効力を失います。この無効は、
 その後の、AB間の売買契約の経緯を知らないC
 に対しても対抗できますから、Aは売買契約の無
 効を理由として、Cに対して同室の返還請求をす
 ることができ、正しいと判断できます。

3 ×誤っている。無効の主張に時効はありません。 
  公序良俗違反は、民法第90条により、公序と
 は、「国家社会の一般的な利益」と説明され、良
 俗とは、「社会の一般的な道徳観念」と説明され
 ますが、つまるところ何が一般的かは個人の判断
 によります。そこで、公序良俗違反とは、時代と
 共に変化していく概念で、掴まえ所がなく、結局
 裁判所の判断によります。
  そこで、判例から纏めますと、
  1.人倫に反するもの(例:既婚者との愛人契約)
  2.正義の観念に反するもの(例:犯罪、賭博行為
   での債権)
  3.個人の自由を極度に制限するもの(例:芸娼妓
   契約)
  4.暴利行為(例:相手方の無思慮・窮迫に乗じた
   もの。過度の違約金)
 となります。
  そこで、設問の時価約2,000万円のマンシ
 ョンの一室を、200万円で売却した行為は、公
 序良俗違反の.暴利行為として売買契約の無効を主
 張することができます。
  しかし、無効は最初から無効であり、無効に時
 効はないと解されていますから、その権利行使
 は、Aがその売買による損害を知ってから3年以
 内にしなければならないは、誤っています。

4 ×誤っている。
  相続は、被相続人の権利を承継する。契約の無
 効の主張又は取消しの意思表示をすることもでき
 ます。 
  相続人の地位は、民法第896条により、相続
 人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属し
 た一切の権利義務を承継していますから、Aが生
 前に行った売買契約が不当なものであれば、民法
 第709条の不法行為を援用し、Aの相続人は、
 Bに対して損害賠償請求をすることもできます
 し、または、選択肢2のように、Aが売買契約締
 結当時、Aに意思能力がなかったことを証明でき
 れば、契約の無効の主張又は取消しの意思表示を
 することもできますから、誤りと判断できます。

11
正答は 2 です。

1.売買後にAが成年被後見人になったからといって、AB間の売買契約は、その締結時に訴求して無効にはなりません。
ただし、成年被後見人が単独で行った法律行為は取り消すことができます。
よって、この設問は誤りです。

2.売買行為が無効である場合、契約が成立したとしてもその効果は一切生じないものです。したがって、Bは所有権を取得できていないことになり、Cに転売も行えないことになります。

そのため、Aは売買契約の無効を理由として、Cに対して同室の返還請求をすることができます。

3.公序良俗違反の契約は無効となります。無効を主張する場合に期限の制限はありません。
よって、この設問は誤りです。

4.行為能力の制限によって契約の取消しまたは無効の主張ができる行為は、その承継人も契約の取消しまたは無効の主張ができます。
よって、この設問は誤りです。

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