マンション管理士の過去問 平成26年度（2014年） 問17

正答は　2　です。

宅地建物取引業法（宅建業法）の規定により、宅地建物取引業者（宅建業者）は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約における瑕疵担保責任に関し、民法の規定よりも、宅建業者ではない買主に不利な特約をすることはできません。
(瑕疵担保責任に関する特約の制限)
民法の規定では、瑕疵担保責任を負うべき期間は買主が瑕疵を知ったときから1年です。

1．売主Aが宅建業者で、買主Bが宅建業者ではないので、宅建業法の制限が適用されます。
特約で瑕疵担保責任を負う期間を「引渡しの日から1年」とするのは、民法の規定よりも買主に不利になりますので、無効となります。

その結果、民法で規定されているとおりの責任を負わなければならず、「買主が瑕疵を知ったときから1年間」は瑕疵担保責任を免れません。
よって、この設問は誤りです。

2．売主Aが宅建業者ではないので、宅建業法の制限は適用されません。
特約で瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から6ヵ月としても有効です。

したがって、Aは引渡しの日から6ヵ月を経過したときに瑕疵担保責任を免れます。

3．売主A及び買主Bが宅建業者でなので、宅建業法の制限は適用されません。
特約で住宅の構造耐力上主要な部分の隠れた瑕疵についてのみ瑕疵担保責任を負うとした場合も有効です。

したがって、Aは特約どおり住宅の構造耐力上主要な部分の隠れた瑕疵以外の瑕疵については瑕疵担保責任を免れます。
よって、この設問は誤りです。

4．売主Aが宅建業者で、買主Bが宅建業者ではないので、宅建業法の制限が適用されます。
そして、民法では隠れた瑕疵につき解除及び損害賠償請求ができるとされており、さらに瑕疵修補請求ができると特約でうたうことは買主に不利とはならないので有効となります。

したがって、Bは特約どおり瑕疵修補請求ができます。
よって、この設問は誤りです。

正解（正しいもの）は2です。
宅建業法第40条（瑕疵担保責任についての特約の制限）に関する問題となります。

宅建業法第40条
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する民法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

民法第570条
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

民法第566条
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
２　前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
３　前2項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。

1 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主と売買契約を締結した場合において、引渡しの日から１年間とする特約は宅建業法第40条第2項により無効となり、この場合、民法第566条第3項のとおり、瑕疵を発見してから1年間は売主は瑕疵担保責任を負うことになります。

2 正しい。
宅地建物取引業者が自ら売主ではないため宅建業法第40条は適用されず、契約自由の原則により、選択肢2のような特約も有効となります。

3 誤り。
売主が宅地建物取引業者、買主が宅地建物取引業者ではない場合は、買主に不利な特約は無効となり、選択肢3の通りとなりますが、売主買主双方が宅地建物取引業者の場合は、契約自由の原則により、買主に不利な特約も有効となります。したがって、住宅の構造耐力上主要な部分の隠れた瑕疵についてのみ瑕疵担保責任を負うという特約も有効となります。

4 誤り。
選択肢4の契約は、買主に有利であるため有効で瑕疵修補請求をすることができます。

正答【２】

１　Ｘ誤っている。
　　宅地建物取引業法での無効な特約は、民法に戻
　る。買主がその事実を知ってから１年間は、瑕疵
　担保責任を免れない。　
　　設問の宅地建物取引業者であるＡが「瑕疵担保
　責任を負う期間を引渡しの日から１年間とした場
　合」は、宅地建物取引業法第４０条の規定の特約
　が許される「２年以上」に反していますから、無
　効となります。
　　無効となると、瑕疵担保責任は民法が適用され
　るということですから、「買主が事実を知った時
　から一年以内」となります。この場合、瑕疵担保
　責任は「引渡しの日から２年間」ではありません
　から、誤りと判断できます。

２　〇正しい。　
　　売主が宅地建物取引業者でなければ、宅地建物
　取引業法第４０条は適用されない。特約は有効。
　　宅地建物取引業法第４０条は宅地建物取引業者
　を規制するものです。宅地建物取引業者が売主と
　なる場合に適用されますが、売主が宅地建物取引
　業者でなければ、買主が宅地建物取引業者であっ
　ても、隠れた瑕疵につき瑕疵担保責任を負う期間
　を引渡しの日から６ヵ月間とする特約は選択肢１
　で説明したように有効ですから、正しいと判断で
　きます。

３　Ｘ誤っている。　
　　宅地建物取引業者同志だと、宅地建物取引業法
　第４０条は適用されない。特約は有効。
　　宅地建物取引業法第４０条設定の趣旨は、買主
　が一般人の時に不利となる特約の作成を防ぐもの
　です。
　　そこで、宅地建物取引業者同志の取引となる
　と、宅地建物取引業法第７８条第２項により、宅
　地建物取引業法第４０条は宅地建物取引業者同志
　の取引には適用がありませんから、住宅の構造耐
　力上主要な部分の隠れた瑕疵についてのみ瑕疵担
　保責任を負うの特約は有効で、誤りと判断できま
　す。

４　Ｘ誤っている。
　　瑕疵修補請求もできるなら、特約は買主に不利
　でない。
　　Ａが宅地建物取引業者で、Ｂが宅地建物取引業
　者でないときの特約は、選択肢１で引用しました
　ように、宅地建物取引業法第４０条によって買主
　に不利な特約を禁じています。
　　そこで、民法第５６６条では、売買の目的物に
　瑕疵があれば、買主は、売主に対して、
　　①損害賠償の請求
　　②目的を達することができない時は、契約の解
　　　除ができるとしています。
　　そこで、設問の「隠れた瑕疵につき解除及び損
　害賠償請求に加え、あるいはこれに代えて瑕疵修
　補請求ができるものとした」特約は、買主に請求
　の選択権が与えられていて不利ではありませんか
　ら、有効で、買主Ｂは、瑕疵修補請求ができます
　から、誤りと判断できます。