マンション管理士の過去問
平成29年度（2017年）
問18
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問題
マンション管理士試験 平成29年度（2017年） 問18 （訂正依頼・報告はこちら）
敷地権付き区分建物の登記等に関する次の記述のうち、不動産登記法（平成16年法律第123号）、区分所有法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 敷地権付き区分建物の敷地権が地上権である場合に、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地の所有権を目的とする抵当権の設定の登記をすることができない。
- 敷地権付き区分建物には、建物のみを目的とする不動産の先取特権に係る権利に関する登記をすることができない。
- 敷地権付き区分建物の所有権の登記名義人の相続人は、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることができる。
- 規約敷地を新たに追加し、敷地権である旨の登記がなされた場合には、当該規約敷地に、既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権のみを目的とする抵当権設定の登記をすることができる。
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この過去問の解説 （3件）
01
1．正しくない。
敷地権とは、専有部分と分離処分が禁止されている敷地利用権であって、
登記されたものです。
（不動産登記法第44条第1項9号参照）
敷地権が地上権である場合、その地上権を目的とする抵当権の
設定はできませんが、所有権については設定ができます。
2．正しくない。
民法第325条各号では、不動産の先取特権を規定しています。
その中で、「不動産の保存」と「不動産の工事」については、
保存または工事が行われた不動産のみが、先取特権の対象となりますので、
登記もできます。
3．正しくない。
選択肢1で説明したように、敷地権は、専有部分とは分離処分ができません。
そこで、区分建物と敷地権を別々の相続人に相続させる登記はできません。
4．正しい。
選択肢1で説明したように、敷地権は、専有部分とは分離処分ができません。
そこで、新たに規約敷地を追加した場合には、その追加した敷地に、
すでに区分建物に設定された抵当権と同一の債権を担保する抵当権の設定が
認められています。
そうでないと、区分建物に設定された抵当権が実行された時に、
追加した規約敷地と区分建物とが分離処分されるからです。
以上より、正解は4です。
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02
敷地権である旨の登記をした土地は、敷地権移転登記や敷地権を目的とする先取特権や抵当権等に係る権利に関する登記はできないが、本問は地上権であるため、登記をすることができます。
２．誤り
建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記や、担保権（一般の先取特権）に関する権利の登記はできないが、一般の先取特権とは違い、建物のみの不動産の先取特権に関する登記はできます。
３．誤り
敷地利用権が登記されて敷地権となり、専有部分との分離処分はできません。したがって、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることはできません。
４．正しい
記載のとおりです。
規約敷地を新たに追加し、敷地権である旨の登記がなされた場合、当該規約敷地は既に区分建物に登記されている抵当権と同一の債権を担保する敷地権に追加され、建物と敷地の分離処分には該当しなくなるためです。
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03
不動産登記法、区分所有法及び民法の規定に関する出題です。
不動産登記法46条により、「登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。」とされ、同法73条2項により、「46条の規定により敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は敷地権についての仮登記若しくは質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。」とされ、同条3項により、「敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該建物の敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は当該建物のみの所有権についての仮登記若しくは当該建物のみを目的とする質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。」とされます。
つまり、「敷地権付き区分建物の敷地権が地上権である場合に、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地の所有権を目的とする抵当権の設定の登記をすることができない。」ということではないので、誤りです。
不動産登記法46条により、「登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。」とされ、同法73条2項により、「46条の規定により敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は敷地権についての仮登記若しくは質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。」とされ、同条3項により、「敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該建物の敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は当該建物のみの所有権についての仮登記若しくは当該建物のみを目的とする質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。」とされます。
つまり、この場合の担保権とは、一般の先取特権、質権又は抵当権をいいますので、「敷地権付き区分建物には、建物のみを目的とする不動産の先取特権に係る権利に関する登記をすることができない。」ということではないので、誤りです。
不動産登記法46条により、「登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。」とされ、同法73条2項により、「46条の規定により敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は敷地権についての仮登記若しくは質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。」とされ、同条3項により、「敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該建物の敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は当該建物のみの所有権についての仮登記若しくは当該建物のみを目的とする質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。」とされます。
つまり、「敷地権付き区分建物の所有権の登記名義人の相続人は、区分建物と敷地権とをそれぞれ別の相続人とする相続を原因とする所有権の移転登記をすることができる。」ということではないので、誤りです。
不動産登記法46条により、「登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。」とされ、同法73条2項により、「46条の規定により敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は敷地権についての仮登記若しくは質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。」とされ、同条3項により、「敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該建物の敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は当該建物のみの所有権についての仮登記若しくは当該建物のみを目的とする質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。」とされるので、正しいです。
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