マンション管理士の過去問
令和元年度（2019年）
問4

正答は　1　です。

敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができます（区分所有権売渡請求権）。

1．賃借権の譲渡がなされると、賃借人の地位がAからDに変更され、Aは賃借人ではなくなります。
また、賃貸人は敷金を受け取っている場合において、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときには、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならないとされています。

したがって、敷金の残額はAに返還され、敷金に関するAの権利義務関係は消滅します。
よって、この設問は誤りです。

2．賃貸人の地位が移転した場合、必要費や有益費の費用償還に関する債務、敷金の返済に関する債務はあわせて移転しますが、未払いの賃料債権は、債権譲渡がなされなければ移転はしません。

3．賃貸人の地位の移転は、賃借物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができません。

4．区分所有権売渡請求権が行使されると自動的に売買契約が成立します。その請求は通知が相手方に到達したときからその効力を生じます。

正解は１です。

１．誤っている。
区分所有法第10条で、
「敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。」
と、区分所有権売渡請求権を定めています。

この区分所有権売渡請求権は形成権なので、
請求権が届いた時点で、
自動的に売買契約が成立します。

本件通知は、この区分所有権売渡請求にあたりますので、
CはBに変わって、所有者になります。

また、
民法第605条の2第1項で、
「賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。」
と定めています。
そこで、賃貸人の地位も、Cに移転します。
また、賃借人であるAが賃借権を、
Cの承諾を得て譲渡すると、
Cは、Aが差し入れた敷金を、
未払いの賃料があれば差し引いて、
残額を返還しなければなりません。
（民法第622条の2第1項2号参照）

そこで、敷金に関するAの権利義務関係は
Dに承継されません。


２．正しい。
民法第605条の2第4項で、
「民法第622条の2第1項の規定による
敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する」
と規定しています。
そこで、未払いの賃料債権は債権譲渡されないと、
Bが敷金から差し引くことで、Bが回収することに
なります。

３．正しい。
民法第605条の2第3項で、
「賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。」
と定めています。

Cは、Aに賃貸人の地位が譲渡されたことを、
対抗して、賃料を請求するためには、
所有権の移転登記をする必要があります。

４．正しい。
選択肢１で説明したように、
この区分所有権売渡請求権は形成権なので、
請求権が届いた時点で、
自動的に売買契約が成立します。


以上から、誤っているのは１なので、
正解は１です。

この問題は、区分所有法や民法に関する知識を試すものです。

具体的には、各選択肢が示す賃借権や敷金、賃料請求などの権利義務関係に関する記述が正確であるかどうかを判断することが求められます。