マンション管理士の過去問
令和4年度（2022年）
問2

　以下が、正しいものになります。

イ　敷地を専有部分の底地ごとに区画して別の筆とし、それぞれの区分所有者が当該区画について単独で所有権を有しているタウンハウス形式の区分所有建物の場合には、専有部分の登記簿の表題部に敷地権は表示されない。

エ　区分所有法の敷地には、区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地で規約に定めたものも含む。

≪詳細解説≫

　区分所有法からの出題です。難問ではありますが、同法の理解を問う良問だと思います。

ア　借地上の区分所有建物における敷地利用権の場合には、専有部分と敷地利用権の分離処分禁止の原則は適用されない。

　区分所有法22条1項により、「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。」とされます。

　つまり、「専有部分と敷地利用権の分離処分禁止の原則は適用されない」という部分が、誤りになります。

イ　敷地を専有部分の底地ごとに区画して別の筆とし、それぞれの区分所有者が当該区画について単独で所有権を有しているタウンハウス形式の区分所有建物の場合には、専有部分の登記簿の表題部に敷地権は表示されない。

　不動産登記法44条1項9号により、「建物の表示に関する登記は、建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの（敷地権という。）があるときは、その敷地権を登記事項とする。」とされます。

　つまり、「敷地を専有部分の底地ごとに区画して別の筆とし、それぞれの区分所有者が当該区画について単独で所有権を有しているタウンハウス形式の区分所有建物」は敷地権とされないので、正しいです。

ウ　土地の共有者全員で、その全員が区分所有する建物を建てた場合には、規約に別段の定めがない限り、敷地の共有持分は各区分所有者の専有面積の割合となる。

　敷地利用権の割合については、区分所有法上では直接の規定がありません。そのため、区分所有法に対する一般法である民法が適用され、同法250条により、「各共有者の持分は、相等しいものと推定する。」とされます。

　つまり、「敷地の共有持分は各区分所有者の専有面積の割合となる」という部分が、誤りになります。

エ　区分所有法の敷地には、区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地で規約に定めたものも含む。

　区分所有法5条1項により、「区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。」とされるので、正しいです。

この問題は、区分所有建物の敷地に関する記述のうち、区分所有法及び不動産登記法の規定に基づいて正しいものがいくつあるかを問うものです。それぞれの選択肢について解説します。

ア　誤り

借地上の区分所有建物における敷地利用権の場合でも、専有部分と敷地利用権の分離処分は原則として禁止されます。これは、専有部分と敷地利用権が一体不可分の関係であるとされているためです。

イ　正しい

タウンハウス形式の区分所有建物の場合、敷地を専有部分の底地ごとに区画して別の筆とし、それぞれの区分所有者が当該区画について単独で所有権を有している場合、専有部分の登記簿の表題部に敷地権は表示されません。

ウ　誤り

敷地利用権の割合については、区分所有法上では直接の規定がありません。そのため、区分所有法に対する一般法である民法が適用され、同法250条により、「各共有者の持分は、相等しいものと推定する。」とされます。

エ　正しい

区分所有法における敷地には、区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理または使用をする庭、通路その他の土地で規約に定めたものも含まれます。これは、区分所有法に明示的に規定されています。

したがって、この問題における正しい記述は、「イ」、「エ」の2つです。