マンション管理士の過去問
令和4年度（2022年）
問36

　標準管理規約（単棟型）32条関係コメント④により、「長期修繕計画の作成又は変更に要する経費及び長期修繕計画の作成等のための劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については、管理組合の財産状態等に応じて管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる。 ただし、修繕工事の前提としての劣化診断（建物診断）に要する経費の充当については、修繕工事の一環としての経費であることから、原則とし て修繕積立金から取り崩すこととなる。」とされます。

　つまり、「修繕工事の実施前に行う建物診断は、長期修繕計画の対象に含まれない。」ということではないので、適切ではありません。

　標準管理規約（単棟型）32条関係コメント➁により、「長期修繕計画の内容としては、1.計画期間が30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とすること。2. 計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。3.全体の工事金額が定められたものであることというようなものが最低限必要である。 また、長期修繕計画の内容については定期的な見直しをすることが必要である。」とされるので、適切です。

　標準管理規約（単棟型）32条関係コメント➁により、「長期修繕計画の内容としては、1.計画期間が30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とすること。2. 計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。3.全体の工事金額が定められたものであることというようなものが最低限必要である。 また、長期修繕計画の内容については定期的な見直しをすることが必要である。」とされます。

　つまり、「又は」という部分が、適切ではありません。

　長期修繕計画作成ガイドラインにより、「長期修繕計画は、作成時点において、計画期間の推定修繕工事の内容、時期、概算の費用等に関して計画を定めるものです。 推定修繕工事の内容の設定、概算の費用の算出等は、新築マンションの場合、設計 図書、工事請負契約書による請負代金内訳書及び数量計算書等を参考にして、また、既存マンションの場合、保管されている設計図書のほか、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果に基づいて行います。したがって、長期修繕計画は、次に掲げる事項のとおり、将来実施する計画修繕 事の内容、時期、費用等を確定するものではありません。また、一定期間（5年程度） ごとに見直していくことを前提としています。 ①推定修繕工事の内容は、新築マンションの場合は現状の仕様により、既存マンションの場合は現状又は見直し時点での一般的な仕様により設定するが、計画修繕工事の実施時には技術開発等により異なることがある。 ②時期（周期）は、おおよその目安であり、立地条件等により異なることがある。 ③収支計画には、修繕積立金の運用利率、借入金の金利、物価・工事費価格及び消 費税率の変動など不確定な要素がある。」とされます。

　つまり、「長期修繕計画の見直しに当たっては、空き住戸率、賃貸化率、修繕積立金滞納率を考慮する。」ということではないので、適切ではありません。

適切でない

長期修繕計画の作成にあたっては、建物の現況を把握するための建物診断が重要であり、これは長期修繕計画の一部とされます。したがって、修繕工事の実施前に行う建物診断は、長期修繕計画の対象に含まれるべきです。

適切

長期修繕計画は、マンションの共用部分の修繕・更新を計画的に行うためのものであり、窓や玄関の扉などの開口部の改良工事もその対象となります。

適切でない

長期修繕計画の計画期間は、通常、大規模修繕工事が2回含まれる期間とされますが、必ずしも30年以上とは限りません。

適切でない

長期修繕計画の見直しに当たっては、建物の老朽化状況、修繕の必要性、経済状況などを考慮することが一般的です。空き住戸率、賃貸化率、修繕積立金滞納率は、管理状況を把握するための指標であるが、これらを直接的な見直しの基準とする規定は特にないです。