マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問5
問題文
区分所有者全員で共有する敷地上にマンションの駐車場があり、規約によってその駐車場の一部を特定の区分所有者だけが使用できる旨の有償の専用使用権が設定されている。この場合における使用料増額の規約変更に関する次の記述のうち、区分所有法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、専用使用権者の専用使用権は、管理組合との駐車場使用契約に基づくものとする。
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問題
マンション管理士試験 令和6年度（2024年） 問5 （訂正依頼・報告はこちら）
区分所有者全員で共有する敷地上にマンションの駐車場があり、規約によってその駐車場の一部を特定の区分所有者だけが使用できる旨の有償の専用使用権が設定されている。この場合における使用料増額の規約変更に関する次の記述のうち、区分所有法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、専用使用権者の専用使用権は、管理組合との駐車場使用契約に基づくものとする。
- 専用使用権者に特別の影響を及ぼすべきときは、専用使用権者の承諾を得ることなく規約を変更して、使用料を増額することはできない。
- 特別の影響を及ぼすべきときとは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合である。
- 使用料についての増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合であっても、使用料の増額に関する規約の変更は専用使用権者の権利に特別の影響を及ぼすものになる。
- 専用使用権者が訴訟で使用料増額の効力を争っている場合には、裁判所の判断を待つことなく、専用使用権者が増額された使用料の支払に応じないことを理由に駐車場使用契約を解除し、その専用使用権を失わせることは、契約の解除を相当とするに足りる特段の事情がない限り許されない。
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この過去問の解説 （1件）
01
1階のバルコニー側に各専有部分の専用駐車場があるマンションをイメージしましょう。
正。規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければなりません（区分所有法31条）。
正。たとえば、専用駐車場使用料を増額するための規約の変更が必要で合理的なルールなのか、それによって1階区分所有者が受ける不利益を比較し、我慢の限界を超えるようなことであれば「特別の影響を及ぼすべきとき」と言えます（最判平10.10.30）。
誤。たとえば、専用駐車場の修繕に多額の費用を要しているので使用料を増額する必要性と合理性が認められ、かつ、増額幅が世間の相場感に沿っていると認められる場合"であれば"、使用料の増額に関する規約の変更は1階区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすもの"にはなりません"（最判平10.10.30）。
正。仮にこの状況で専用使用権を失わせることが許されてしまうと、1階区分所有者が使用料増額について訴訟を提起するのをためらってしまうでしょう（最判平10.10.30）。
判例問題については必ずしも納得がいかない場合もありますが、本問については当事者になったつもりでイメージすれば十分に対応可能な問題と言えます。
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