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宅建の過去問 平成24年度(2012年) 宅建業法 問35

問題

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宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。
この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は310万円(うち、土地代金は100万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。


ア A社がBから受領する報酬の額によっては、C社はDから報酬を受領することができない場合がある。

イ A社はBから、少なくとも147,000円を上限とする報酬を受領することができる。

ウ A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、C社がDから受領できる報酬の上限額は194,000円である。

エ A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。
   1 .
ア、イ
   2 .
イ、ウ
   3 .
ウ、エ
   4 .
ア、イ、ウ
※ 消費税は2014(平成26)年4月に5%から8%へ、さらに2019(令和元)年10月に8%から10%へ(軽減税率の対象商品は除く)引き上げられました。
この設問は2012(平成24)年に出題された設問となります。
( 宅建試験 平成24年度(2012年) 宅建業法 問35 )
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この過去問の解説 (3件)

55
正解は 1 です。

正しいのはアとイです。従って1が正解です。

ア.最初に計算基礎額を求めます。売買の代金は、土地100万円(土地には消費税がかかりません。)と建物200万円(210万円÷1.05=200万円)の合計300万円です。これを、速算式に当てはめますと、(300万円×4%+2万円)×1.05=14.7万円が、計算基礎額となります。

売買の代理の場合には、代理した宅建業者は、依頼者から、計算基礎額の2倍まで、報酬を受けることができます。したがって、代理業者A社は、Bから29.4万円まで、報酬を受けることができます。

売買の媒介の場合には、媒介した宅建業者は、依頼者の一方から、計算基礎額を限度として、報酬を受けることができます。したがって、媒介した宅建業者C社は、Dから14.7万円まで、報酬を受けることができます。

なお、一つの取引に複数の宅建業者が関与した場合には、その複数の宅建業者が受けることのできる報酬の上限は、一つの宅建業者が関与した場合に受けることのできる報酬の上限と同じであります。その範囲内で、複数の宅建業者が報酬を分配することになります。

それゆえ、本件取引について、A社とC社の複数の業者が関与しておりますが、この取引に関して、A社とC社が受ける報酬の合計は、報酬の限度額のより大きいA社側の限度額29.4万円を超えることができません。

したがって、例えば、A社がBから報酬限度額の上限29.4万円を報酬として受領した場合には、C社はDから報酬を受け取れないことになります。


イ.宅地建物の売買の代理をした宅建業者は、依頼者から、計算基礎額の2倍(29.4万円)まで、報酬を受領できます。従って、A社がBから、少なくとも14.7万円を上限とする報酬を受けることができるという本肢は、正しい記述です。


ウ.宅地建物の売買取引に、代理業者と媒介業者が関与した場合の、その関与した全ての業者が受けることのできる報酬額の上限は計算基礎額の2倍です。
したがって、本件では、29.4万円です。A社がBから、10万円の報酬を受けたいた場合には、本肢のようにC社はDから19.4万円まで報酬を受けることができるようにも思えます。しかし、媒介業者の場合には、一方の依頼者から受けることのできる報酬は、計算基礎額を超えてはならないことになっています。したがって、C社がDから受けることができる報酬の上限額は、14.7万円です。


エ.平成16年2月18日国土交通省告示100号参照。宅建業者は、原則として、売買又は交換の媒介報酬、売買又は交換の代理報酬、貸借の媒介報酬、貸借の代理報酬、以外の報酬を受けてはなりません。しかし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、報酬として受け取ることができます。本肢では、依頼者の依頼の有無にかかわらず、広告料金に相当する額についても、報酬を受けることができるとしている点で、誤りです。
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15
ア.文章の通りです。一方から報酬金額の2倍の額を受領した場合もう一方からは報酬を受領できません。
イ.文章の通りです。(消費税5%の場合)
ウ.C社の報酬は147,000円が上限です。
エ.広告費用は、依頼主からの広告の申し出があった場合のみ請求及び受領できます。
8
【答え】1.(ア、イ)

ア. 正
(国土交通省告示第100号 第二)
宅地建物取引業者(課税事業者(消費税法第5条第1項の規定により消費税を納める義務がある事業者をいい、同法第9条第1項本文の規定により消費税を納める義務が免除される事業者を除く。)である場合に限る。第三から第五まで及び第七(1)において同じ。)が宅地又は建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。)は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額(当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。)又は当該交換に係る宅地若しくは建物の価額(当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。)を次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。
二百万円以下の金額 百分の五・二五
二百万円を超え四百万円以下の金額 百分の四・二
四百万円を超える金額 百分の三・一五
(国土交通省告示第100号 第三)
宅地又は建物(居住の用に供する建物を除く。)の賃貸借で権利金(権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。)の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額については、第三又は第四の規定にかかわらず、当該権利金の額(当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとする。)を売買に係る代金の額とみなして、第一又は第二の規定によることができる。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該代理に係る消費税等相当額を含む。)は、第二の計算方法により算出した金額の二倍以内とする。
ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第二の計算方法により算出した金額の二倍を超えてはならない。

本肢では、A社がBから受領する額が上記の規定を超えるとC社はDから受けることができません。

イ. 正
建物の消費税分は、計算から除外します。(当時の消費税5%で計算)
規定の報酬額は、200万円を超え400万円となるので、4.2%となります。
300万円×4+2万円=14万円となります。
14万円×1.05=14万円7000円となります。
また、代理であるから、告示上2倍の額までで29万円4000円が上限となります。
本肢の147,000円は問題のない金額です。

ウ. 誤
本肢では、上記イの計算によって、C社から受け取ることができる額は、147,000円です。

エ. 誤
(国土交通省告示第100号 第七⑴)
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第六までの規定によるほか、報酬を受けることができない。
ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。

本肢では、「依頼の有無にかかわらず」とあるので、誤りです。
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