宅地建物取引士の過去問
平成23年度（2011年）
権利関係 問9

1.明らかに誤っているとはいえません。
当該判決文では買主が工事施工者に対して損害賠償請求をすることができることを前提としています。売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありそれを建て替えざるを得ない場合に、買主から工事施工者等に対して建て替え費用相当額の損害賠償請求においては、当該建物に買主が居住していた利益を損益相殺またはその対象として損害学歴から控除することはできないと解されています。

2.明らかに誤っているとはいえません。
民法の規定によると、売買の目的物に隠れた瑕疵があり、その瑕疵によって契約をした目的を達成することができない場合は、善意の買主は契約の解除をすることができるため、本肢の買主は契約を解除できる場合があります。

3.明らかに誤っています。
売買の新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合に当該瑕疵が構造耐力上の安全に関わるものであるため建物が倒壊してしまうおそれがあるなど、社会通念上建物自体が社会経済上の価値を有しないと評価すべきものであるときは、買主が建物に居住していたという利益は工事施工者等に対する損害賠償請求において損益相殺はできないと解されています。選択肢1番の解説を参考にしてみて下さい。

4.明らかに誤っているとはいえません
選択肢1番と選択肢3番を参照してみて下さい。買主の居住利益は損害額から控除されないと解されています。

1.文章の通りです。

2.文章の通りです。

3.当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなどがあれば、買主の居住利益を損害額から控除することはできません。

4.文章の通りです。

正解は　３　です。

設問の判例において、建物が現実に倒壊しないのであれば、新築建物に重大な瑕疵がある場合でも、損害賠償額の算定の際に、買主の居住利益が損害額から控除される、とは述べられていません。

1.民法第７０９条参照。新築建物に建て替えざるを得ないような重大な瑕疵がある場合、買主の法律上の利益は侵害されています。したがって、買主は工事施工者に損害賠償の請求ができます。

2.民法第５７０条、民法第５６６条第１項参照。新築建物に隠れた重大な瑕疵があり、契約の目的が達成できない場合、買主は契約の解除ができます。

4.設問の判例は、買主の居住利益は、損害額から控除できないと述べており、判例に沿った記述です。

【答え】3.

1.　正
（判決文）
本肢では、判決文通り、買主が工事施工者に対して損害賠償請求することができます。

2.　正
（民法　第566条1項）
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。
この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
（民法　第570条）
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。

本肢では、条文通りです。

3.　誤
（判決文）
判決文より「当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなどがあれば」と記載されているので、買主の居住利益を損害額から控除することはできません。

4.　正
（判決文）
本肢では、判決文通り、「上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできない」と記載されているので、居住したまま損害賠償を請求しても居住利益が損害額から控除されることはありません。