宅地建物取引士の過去問
平成23年度（2011年）
宅建業法 問39

1.違反しない
宅地建物取引業者間での取引では損害賠償の予定額及び違約金の制限の規定は適用されません。AとBは宅地建物取引業者なのでＡ社は、Ｂ社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、Ｂ社から1,000万円の違約金を受け取っても違反しません。

2.違反する
宅建業者は自ら売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ賦払金の支払の遅滞を理由として契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができません。本肢においては、A社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告し、Ｃがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除しているため宅建業法に違反します。

3.違反しない
宅建業者は宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払いを受けていないときは代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払いを受けるまではその所有権を留保できます。本肢においては3000万円の宅地に対して300万円までしか受け取っていないので、宅地の所有権の登記をＡ社名義のままにしておいても宅建業法の規定に違反しません。

4.違反しない
宅建業者相互間の売買の場合、瑕疵担保責任についての特約制限の規定は適用されません。したがって本肢のような特約を定めたとしても宅建業法の規定に違反しません。

1.違反しません。業者間の取引に違約金の制限はありません。

2.違反します。賦払金の支払遅延は30日以上の期間を定めて書面で催告し、期間内に賦払金を支払わなかった場合、契約を解除できます。

3.違反しません。代金の10分の3を超えないときは、所有権の登記等の義務を留保ができます。

4.違反しません。業者間での取引の為、特約は有効です。

【答え】2.

1.　違反しない
（宅地建物取引業法　第78条2項）
第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。
（宅地建物取引業法　第38条1項）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。

本肢では、第38条1項は宅地建物取引業者相互間の取引については、適用外なので、違反しません。

2.　違反する
（宅地建物取引業法　第42条1項）
宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、三十日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができない。

本肢では、20日となっているので、違反します。

3.　違反しない
（宅地建物取引業法　第43条1項）
宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なった場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで（当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあっては、代金の額の十分の三をこえる額の金銭の支払を受けるまで）に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。
ただし、買主が、当該宅地又は建物につき所有権の登記をした後の代金債務について、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない。

本肢では、受領した額が十分の三を超えていないため、違反しません。

4.　違反しない
（宅地建物取引業法　第78条2項）
（宅地建物取引業法　第40条）
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法　第570条において準用する同法第566条第三3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

本肢では、第40条は宅地建物取引業者相互間の取引については、適用外なので、違反しません。

正解は　２　です。

宅建業法第４２条参照。買主Cが賦払金の支払いを遅延した場合、宅建業者Aは、３０日以上の期間を定めて催告し、その期間内にCが債務を履行しない場合でなければ、契約の解除ができません。問題文では、Aは催告に関して２０日の期間しか定めていませんから、宅建業法に違反します。

1.宅建業法第３８条参照。宅建業者は自ら売主となる宅地建物の売買契約において、損害賠償の予定や違約金を定める場合、その金額は、代金額の十分の二を超えることはできません。しかし、この規定は宅建業者間の取引には適用されません。したがって、問題文のケースは宅建業法に違反しません。

3.宅建業法第４３条第１項参照。宅建業者が自ら売主となり、宅地建物の割賦販売を行った場合には、当該割賦販売に係る宅地建物を買主に引き渡すまで、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなくてはなりません。ただし、引渡しまでに代金の十分の三を超える額の金銭の支払いを受けていないときは、代金の十分の三を超える金額を受領するまでに、その義務を履行すればよいです。したがって、問題文の場合は、代金の十分の一の金額しか受領していませんから、登記名義を変更していなくても、宅建業法に違反しません。

4.宅建業法第４０条参照。契約の相手方が宅建業者以外の場合には、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しから２年間とする特約を除き、民法で定める瑕疵担保責任に関する規定よりも買主に不利な特約は定めることができません。瑕疵担保責任を負うべき期間を引渡しから１年間とする特約は、相手方が宅建業者以外であれば、民法の規定より買主に不利な規定となるため、定めることはできません。しかし、宅建業者間の取引については、宅建業法第４０条の規定は適用されませんから、問題文の特約を定めても、宅建業法に違反しません。