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宅建の過去問 平成28年度(2016年) 税その他 問25

問題

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
   1 .
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。
   2 .
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。
   3 .
鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。
   4 .
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。
( 宅建試験 平成28年度(2016年) 税その他 問25 )
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この過去問の解説 (4件)

28
正解は【2】になります。

1:市場性を有する価格としては、正常価格や限定価格、特定価格になります。
また、市場性を有しない価格としては、特殊価格にあたります。
今回の選択肢では、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるとなっているため、誤った選択肢になります。

2:同一需給圏の定義としては、不動産との代替があるかないかで判断できます。
そこでは、価格の形成を相互に影響を及ぼす関係があれば、他の不動産の存する圏域となります。
また、地域的範囲は、不動産の種類や、性格及び規模に応じて、求めているものがどういった物なのかにより、広くなったり狭くなったりしていきます。
地域を限定する場合や、駅を決める場合は狭くなりますし、海に近いところや、国道に面しているところなど、広域的な場合などでは、その用途によって捉え方を柔軟に変えることができます。

3:取引事例比較法は、多数の取引事例を集約し、価格をまねて鑑定評価する方式となります。
そこでいつも正常な取引ばかりではなく、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情がでてくることもあるかもしれません。
そこで事情補正を行い、増減額することにより補正し、さまざまな事例に対処できるよう判断しています。
そのため、売り急ぎや買い進みなどの特殊な事情は、事情補正をした上で行い、それができない場合は、投機的取引ということになります。

4:収益還元法は、不動産が生み出す予定の賃料等の収益を元に算出する方法であります。
対象となる不動産の期待される純収益から現在価値の和を求めて、資産価格を収益価格に置き換えます。
市場において取引価格が上昇するときは、取引価格と収益価格との格差が増え、先走りがちな取引価格に対する有効な手段として活用されます。
選択肢の場合、手法の適用を避けてしまっているため、誤りになります。
付箋メモを残すことが出来ます。
13
正解は2

・本問のポイント
本問は正解できなくても合否には影響のない性質の問題と思われます。
鑑定評価は非常に高度な知識を必要とするため、宅建業法や民法が終わった後に余裕があれば学習する程度でいいでしょう。

・解説

1.市場性を有する不動産について、限定価格や特定価格が使われるのであり、問題文にある、「市場性を有しない不動産」については、特殊価格が用いられます。

2.問題文のとおりです。これは正しい内容なので、過去問として出題された以上は覚えておいた方がいいと思います。

3.投機的取引等、適正さを欠く事例であってはなりませんが、特殊な事例でも、適切に補正できる場合には取引事例を用いることができます。

4.本肢は、活用すべきと、活用すべきでないを逆にして正誤を判断させる問題です。
一般の受験生には馴染みのない項目で、この肢は無視してかまいません。
6
正解:2

1:誤りです。
不動産の価格というのは、基本的には正常価格のことです。正常価格というのは市場性を有する不動産について現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格のこと。
特殊価格は市場性を有しない不動産について鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて不動産の鑑定評価によって求める価格のことです。
限定価格は市場性を有する不動産について不動産と取得する他の不動産との併合などに基づいて、正常価格と乖離することにより市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格のことです。
市場性を有するか有さないかが第一の判断基準となります。

2:正しいです。
同一主要圏というのは、対象不動産と代替関係が成立してその価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産が存在する圏域のことです。

3:誤りです。
取引事例等は売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合においては、事情補正をした上で事例を用いることができます。
取引事例の収集及び選択については、投機的取引と認められる事例はダメです。

4:誤りです。
収益還元法は市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときには、先走りがちな取引価格に対する有力な検証手段として活用するべきだとしています。
避けるべきというのは間違いです。
4
正解は2です。

<不動産鑑定評価の問題>
難易度が高く、難しい問題です。本試験での正答率も低い問題でしたので、参考程度に復習してみてください。

①間違いです。
「市場性を有しない不動産」は「特殊価格」です。
「限定価格、特定価格」という記述があるので、間違いということになります。

②正しい内容で、正解肢です。
※詳細について記載がない市販テキストが多いです。
この過去問での出題で一読して覚えておく程度で良いでしょう。

③間違いです。
問題文末の「用いてはならない」が誤りです。
売り急ぎ、買い進みなどの特殊な事情があり、それを補正することができるのであれば、用いたほうがよいとされています。

④間違いです。
問題文のような内容の場合は、むしろ収益還元法を用いるべきです。
「避けるべき」としているので、誤りということになります。
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