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宅建の過去問 令和2年度10月実施分(2020年) 宅建業法 問42

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
   1 .
Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。
   2 .
Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
   3 .
Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
   4 .
Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。
( 宅建試験 令和2年度10月実施分(2020年) 宅建業法 問42 )
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この過去問の解説 (3件)

13
正解は1と4です。
以下、解説になります。

1. 誤りです。
宅建業法では、売主が宅建業者で買主が宅建業者ではない場合、契約不適合担保責任に関する特約について、民法と比べて買主に不利となる特約は禁止されています。
本選択肢の「Bがその不適合を知った時から2年とする特約」は、民法における債権の消滅時効期間の「買主がその不適合を知ったときから5年間」よりも買主に不利なものなので、本選択肢は誤りです。

2. 正しいです。
売主が宅建業者で買主が宅建業者ではないので、建築工事の完了前の物件の売買契約をする場合、代金の5%を超える手付金等を受領するときは、保全措置が必要です。
代金5000万円の5%は250万円です。
手付金200万円と中間金300万円で合計500万円になるので、500万円について保存措置を講じる必要があります。

3. 正しいです。
本選択肢では、売主も買主も宅建業者です。
したがって手付金額についての制限はありませんし、手付金等の保全措置も講ずる必要はありません。

4. 誤りです。
選択肢1と同様です。
「当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約」は無効となりますが、
民法によるとAが当該責任を負う期間は「引渡しから10年間」なので、本選択肢の「引渡日から2年」は誤りです。

選択肢1と選択肢4が誤りなので、答えは1と4になります。
付箋メモを残すことが出来ます。
7

正解は1と4です。以下、契約不適合責任について軽く説明してから各肢の解説をします。

まず、契約不適合責任の追及について、民法の原則は買主が不適合を知った時から1年と定めており(民法566条)、これよりも買主に不利な特約は許されません。

ただし、例外的に引渡しから2年以上とする定めだけは、民法の原則よりも買主に不利になる可能性があるにも関わらず、認められています(宅建業法40条1項)。

以上に反する特約は無効です(宅建業法40条2項)。

1:実はこれはややこしいのですが(出題ミスとする解説もあるようです)、消滅時効が問題になると言われています。

たしかに本件選択肢は、民法の原則よりも長い期間を定めているため、一見有効のように見えます。

しかし、契約不適合責任は債務不履行責任の特則に基づく追及権、つまり債権ですから、これらとは別に消滅時効(民法166条1項一号・二号)の規定も適用されるはずです。

本件選択肢の特約は、そこら辺を無視しているかのように読めるため、民法より買主に不利になる可能性があり、無効となります。

4:なりません。

上述のとおり、法の規定に反する特約は無効となりますので、原則通り民法が問題となります。

この場合、責任を負うのは消滅時効が問題となる10年でしょう。

2:正しいです。

本件は工事完了前ですので、保全措置が必要なのは250万円以上を受け取る場合(5000万×5%)です(宅建業法41条1項柱書)。

従って、手付金200万円の段階では保全措置は必要ありませんが、中間金300万円を受け取る前には保全措置をしなくてはなりません。

3:手付金等保全措置を含む自ら売主規制は、基本的に相手方が宅建業者でない場合が前提です。

本件では、相手方が宅建業者ですので、この規定は適用されません。

売主規制に関する問題では、ときどきこのような引っかけが出されますので、相手方が誰かはよく確認しましょう。

2

売買契約に関する問題です。

誤った選択肢を2つ選ぶ問題で、正解は1と4です。

1 .誤り

契約不適合担保責任に関する問題です。

本来、買主は売主の責任の不適合を知った時から5年追及することができます。

今回の「買主(B)が売主(A)の責任を追求できるのは、その不適合を知った時から2年」とする特約は、買主にとって不利な特約です。

宅建業法では、買手にとって民放より不利な特約をすることができません。

よってこの特約は無効となります。

4 .誤り

買手が宅建業者ではないため、8つの規制が適用となります。

「不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約」というのは買手に不利なので無効です。

では無効となった特約で決められた内容はどうなるのでしょうか?

これは民放に則ることとなり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から引渡しから10年間となります。

2 .正しい

今回の選択肢で、買手は宅建業者ではありません。

そのため、8つの規制(売主が宅建業者・買主が宅建業者以外の場合に適用される買主を保護するための規制)が適用されます。

本選択肢で売買契約の対象は、建築工事の完了前の建物です。

建築工事の完了前の建物には、引渡し前に倒産などのトラブルで手付金が戻ってこなくなる可能性というリスクがあります。

そのため売り主が一定額以上の手付金や中間金を受け取るには、保全措置をする必要があります。

保全措置とは、金融機関など第三者にお金を保管してもらってその払ったお金を守るもののことです。

工事完了前の物件は保全措置が必要となるのは、以下のどちらかの場合です。

① 手付金等の額が代金の5%を超える

② 手付金等の額が1,000万円を超えるとき

今回物件の価格は代金5000万円で、5000万円の5%は250万円です。

今回の手付金は200万円で、これだけなら保全措置はいりません。

しかし、中間金の300万円が加わると合計500万円となり保全措置が必要となります。

3 .正しい

2とは異なり、宅建業者との売買契約です。

そのため、今回は保全措置が不要であり3000万円に対して800万円の手付を受け取ることができます。

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