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宅建の過去問 令和2年度12月実施分(2020年) 権利関係 問12

問題

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賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
   1 .
当該建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは自ら修繕をすることができる。
   2 .
BがAに無断でCに当該建物を転貸した場合であっても、Aに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない。
   3 .
賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
   4 .
Bが相続人なしに死亡した場合、Bと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、Bが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にAに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのBの権利義務を承継する。
( 宅建試験 令和2年度12月実施分(2020年) 権利関係 問12 )
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この過去問の解説 (3件)

14

正解は3です。

定期建物賃貸借契約に関する問題です。

この定期建物賃貸借契約が成立するには3つの要件があります。

・期間の定めがある

・書面による契約

・事前説明(書面を交付して説明)

定期建物賃貸借は、上の3つの要件をそろえれば、期間満了によって契約の終了する契約を結ぶことができます。

選択肢によるとAはBに事前に契約の更新がないと説明はしていますが、書面は交付していません。

よってこの選択肢は誤りです。

1正しい

当該建物の修繕が必要である場合において、B(賃借人)がA(賃貸人)に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしなかったらどうなるのか?という問題です。

本来、修繕は賃貸人の義務です。

そのため賃貸人が修理する必要があると知っているのにしなかった、または緊急の場合、賃借人が修理することができます。

2正しい

賃借人が債務不履行をしても、賃貸人との間の信頼関係を破壊しない程度のものであれば契約は解除されません。

そのため無断転貸をしても、賃貸人に対する背信行為とならない特別な事情がある場合は、賃貸人が賃貸借を解除することはできません。

4正しい

B(賃借人)が相続人なしに死亡し、Bと事実婚をしていた同居人Dが残された場合、Bの賃借人としての権利義務はどうなるのか?と負う問題です。

相続人なしで死んだ場合、事実上に夫婦又は養親子のような関係にあった同居人はその賃借人尾権利義務を継承します。

そのため、Dが賃貸借を継続したくないときはBが相続人なしに死んだと知ってから1か月以内にAに反対の意思を申し出る必要があります。

付箋メモを残すことが出来ます。
5

正解は3です。

①期間の定めのあること、②書面で契約すること、③契約締結に先立ち、契約の更新のない旨の書面を交付したうえで説明すること、の3つを備えると、期間満了によって契約の終了する定期建物賃貸借が成立します。

本選択肢は、契約更新のない旨の書面が交付されていないので、答えは×です。

1:民法607条の2第一号より、この選択肢は正しいです。

2:賃貸借契約は長期にわたる契約であり、賃貸人と賃借人の信頼関係も契約の重要な要素であることから、たとえ賃借人が契約違反(債務不履行)をしたとしても、それが賃貸人と賃借人の間の信頼関係を破壊するほど重大なものでない場合は、契約の解除を認めるに足らない軽微な債務不履行であるとして解除を認めない信頼関係破壊の法理という判例法理が成立しています。

よって、この選択肢は正しいです。

4:借地借家法36条1項より、この選択肢は正しいです。

3

【問3.×】

期間の定めがある賃貸借契約を行う場合は、「定期建物賃貸借契約」です。

公正証書等の書面による契約に限る(つまり書面であればOK)

②契約の更新が無く、期間満了によって契約が終了する旨を記載した

書面を事前に交付して説明する

①②を満たすことによって定期建物賃貸借契約の要件を満たします。

設問の場合、事前に説明はしていますが書面を交付していませんので

定期建物賃貸借契約の要件を満たしていません。

その場合、普通建物賃貸借契約となりますので

AはBに対して契約の更新が無いことを対抗できません。

よって設問は誤りです。

1.〇

以下の場合は賃借人による修繕が可能です。

賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人が

その旨を知ったにもかかわらず賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき

急迫の事情があるとき

基本的には賃貸物の使用収益に必要な修繕は貸主の義務です。

※ただし賃借人の責めに帰すべき事由によって

修繕が必要となった場合を除きます。

よって設問は誤りです。

2.〇

賃貸人の承諾を得ないで転貸が行われた場合、

賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情のあるとき

賃貸人は賃貸借契約を解除することはできません。

無断転貸は条文上では解除できる。ということになっていますが、

実際には解除ができない場合が多いです。

宅建試験の対策としては、

「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情」が

有るのか無いのかを、しっかりと確認することです。

4.〇

建物の賃借人が相続人無しに死亡した場合、

事実婚又は事実上養子関係にあった同居者がいる場合

その同居者が賃借権を承継します。

承継しない場合は相続人無しに死亡したことを知った後1か月以内に

反対の意思表示をしなければなりません。

基本的に借地借家法では借家人側が守られていることが多いです。

よって設問は正しいです。

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