マンション管理士の過去問 平成26年度（2014年） 問15

正答は　1　です。

1．賃貸人の承諾を得て、賃借権の譲渡が行われた場合、賃貸借契約は賃貸人と新たに賃借人となった者との間で存続することになります。
賃貸人と旧賃借人との間で合意していたとしても、未払の賃料債務を引き受ける特約がない限り、新賃借人には移転しません。

2．賃借権を譲渡すると、譲渡人である旧賃借人は賃貸借関係から離脱します。

賃貸人は目的物の使用収益に必要な修繕をする義務を負いますが、義務を負うのは賃貸人であるAです。
したがって、修繕の請求はAに対してしなければなりません。
よって、この設問は誤りです。

3．賃借権を譲渡すると、譲渡人である旧賃借人は賃貸借関係から離脱します。

賃料の支払義務があるのは新賃借人Cなので、Bに支払を請求することはできません。
よって、この設問は誤りです。

4．BC間の賃借権譲渡契約において、Cが賃借権の譲渡の対価をBに支払うことが合意されていたにもかかわらず、Cがこれを支払わない場合には、Bは債務不履行を理由として賃貸借譲渡契約を解除できます。

その際、この契約の当事者ではない賃貸人Aの承諾を得る必要はありません。
よって、この設問は誤りです。

正答【１】

１　〇正しい。　
　　契約は基本として、当事者しか拘束しない。　
　　まず、元の賃貸人（大家）Ａから賃借人Ｂ、そ
　して譲受人Ｃへの契約は、民法第６１２条によ
　り、賃借権の譲渡は、大家であるＡの承認を得て
　なされているので、有効です。
　　賃借権が譲渡されると、従来の賃借人Ｂが有し
　ていた賃借権は、譲受人であるＣに帰属します。
　　そこで、Ｂの未払の賃料の支払い約束ですが、
　　これは、賃貸人Ａと元の賃借人ＢであるＡＢ間
　における合意であり、新しく賃借権者となったＣ
　はその債務を引き受けることは合意していません
　ので、Ｃには請求できず、正しいと判断できま
　す。

２　Ｘ誤っている。
　　賃借権の譲渡が適法になされると、元の賃貸
　人（大家）が、修繕をする。
　　設問の賃借権の譲渡は、賃貸人の承諾を得てな
　されていますから、権利・義務の関係は、賃貸人
　Ａと新しい賃借人Ｃとになります。台風の影響で
　窓が破損した場合には、修繕義務は、民法第６０
　６条第１項により、修繕を必要とする理由には、
　天災や不可抗力で生じたものも含まれますから、
　台風で窓が破損した場合の修繕の請求は、元の賃
　借権者Ｂではなく、賃貸人であるＡに対して行い
　ますので、誤りと判断できます。

３　Ｘ誤っている。　
　　賃借権の譲渡後となると、もう前の賃借人Ｂに
　は請求できない。
　　賃借権が正当に譲渡されると、従来の賃借人Ｂ
　が有していた賃借権は、譲受人であるＣに帰属し
　ます。
　　すると、賃借人の義務として賃料の支払いは、
　賃借権の譲受人であるＣとなり、たとえＣが無資
　力であるために支払えない場合であっても、賃貸
　人Ａは、もう賃借権を有しないＢには請求でき
　ず、誤りと判断できます。

４　Ｘ誤っている。　
　　賃借権の譲渡は、賃借人Ｂと譲受人Ｃとの間で
　は、有効に成立している。Ｃの債務不履行なら、
　賃貸人Ａの承諾は不要である。
　　民法第６１２条において、賃借人Ｂと譲受人Ｃ
　との賃借権の譲渡契約は、賃貸人Ａの承諾の有無
　に係わらず、当事者間では有効に成立していると
　解釈されています。
　　ただ、賃貸人Ａの承諾がないと、その賃借権の
　譲渡は、賃貸人に対して対抗できない（有効性を
　主張できない）だけです。
　　そこで、譲受人Ｃが賃借権の譲渡の対価を賃借
　人Ｂに支払わない場合には、賃借人Ｂと譲受人Ｃ
　との関係となり、賃借人Ｂは、賃貸人Ａの承諾が
　なくても、債務不履行を理由として賃借権譲渡契
　約を解除することができますので、誤りと判断で
　きます。

正解（正しいもの）は1です。

1 正しい。
民法第612条第1項により、賃借人(B)は、賃貸人(A)の承諾を得ることにより、その賃借権を譲渡することができます。
しかし、延滞賃料債権についてAB間の合意があったとしても、新賃借人である(C)が引き受ける合意がなければ、AがCに支払いを請求することはできません。

2 誤り
賃借権の譲渡により、Bはこの契約関係から無関係となりますので、Cは修繕費用をAに請求しなければなりません。

3 誤り。
賃借権の譲渡により、Bはこの契約関係から無関係となりますので、Aは賃料をCに請求しなければなりません。

4 誤り。
賃借権譲渡契約はBC間のものなので、Aの承諾と関係なく解除することができます。