マンション管理士の過去問
平成28年度（2016年）
問7
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問題
マンション管理士試験 平成28年度（2016年） 問7 （訂正依頼・報告はこちら）
区分所有法第32条の規定に基づく公正証書による規約の設定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 等価交換方式によって、分譲業者が、地主の土地上にマンションを建築し、建築したマンションの一部を地主に譲渡した場合には、分譲業者が一般の者に販売を行う前であれば、分譲業者と地主が共同で公正証書による規約を設定することができる。
- 公正証書による規約を設定した者は、専有部分の全部を所有している間は、公正証書による規約の設定と同様の手続により、その規約を廃止することができる。
- 建物が所在する土地以外の土地が、建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用されるものでなくても、公正証書による規約の設定をするのであれば、建物の敷地とすることができる。
- 建物が完成する前に公正証書により規約が設定された場合には、建物の完成前で所有権が取得されていなくても、規約の効力が生じるのは公正証書を作成した時である。
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この過去問の解説 （3件）
01
1．公正証書により規約を設定できる者は、最初に建物の専有部分の全部を所有する者です。マンションの一部を地主に譲渡しているので、分譲業者、地主ともに全部を所有する者とはいえず、公正証書により規約を設定することはできません。
よって、この設問は誤りです。
2．公正証書による規約を設定した者は、専有部分の全部を所有している間は、公正証書による規約の設定と同様の手続きにより、その規約を廃止することができます。
3．公正証書により、規約敷地を定める規約を設定することができます。規約敷地とするには、区分所有建物および建物が所在する土地と一体として管理または使用をする土地であることが必要です。
よって、この設問は誤りです。
4．建物完成前に公正証書により規約を設定したとき、その効力は、建物が完成し、専有部分の全部が所有されたときに生じます。
よって、この設問は誤りです。
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02
正しい選択肢を選ぶ問題です。
１：× 公正証書により一定の規約を設定できるのは、建物の専有部分の全部を所有する者とされています。分譲業者と地主のどちらも「全部を所有する」とは言えないため、公正証書による規約を設定できません。
２：○ 問題文の通りです。
３：× 公正証書によって定めることができる規約敷地は、「建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地」のみです。
４：× 建物が完成する前に公正証書により規約が設定された場合には、建物の完成前で所有権が取得されていない場合、規約の効力が発生するのは、公正証書を作成した時ではなく、建物が完成して区分所有権が成立した時になります。
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03
区分所有法に関する出題です。
区分所有法32条により、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、①規約共用部分、➁規約敷地、③専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め、④敷地利用権と共有持ち分の割合について規約を設定することができる。」とされます。
つまり、「等価交換方式によって、分譲業者が、地主の土地上にマンションを建築し、建築したマンションの一部を地主に譲渡した場合には、分譲業者が一般の者に販売を行う前であれば、分譲業者と地主が共同で公正証書による規約を設定することができる。」ということでないので、誤りになります。
区分所有法32条により、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、①規約共用部分、➁規約敷地、③専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め、④敷地利用権と共有持ち分の割合について規約を設定することができる。」とされます。
つまり、「公正証書による規約を設定した者は、専有部分の全部を所有している間は、公正証書による規約の設定と同様の手続により、その規約を廃止することができる。」ということになるので、正しいです。
区分所有法5条1項により、「区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。」とされ、同法32条により、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、①規約共用部分、➁規約敷地、③専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め、④敷地利用権と共有持ち分の割合について規約を設定することができる。」とされます。
つまり、「建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用されるものでなくても」という部分が、誤りになります。
区分所有法32条により、「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、①規約共用部分、➁規約敷地、③専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にする定め、④敷地利用権と共有持ち分の割合について規約を設定することができる。」とされます。
つまり、「建物が完成する前に公正証書により規約が設定された場合には、建物の完成前で所有権が取得されていなくても、規約の効力が生じるのは公正証書を作成した時である。」ということでないので、誤りになります。
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