宅建の過去問 平成22年度（2010年） 宅建業法 問36

正解は【４】になります。
選択肢１・２・３は違反になります。

１：宅地建物取引業法第３５条１項６号より、買主は維持修繕積立金をいくら払って、将来払う金額がいくらなのか、全部でいくら貯まっているのかなど、今現在の状況を知ることや、修繕の記録など実施状況を把握しておくことは、そのマンションの管理が行き届いていることを確認する方法の一つになるかと思います。買主であれば、選択肢に書かれていることは、マンションを購入する際の重要な要素と言うことになりますので、維持修繕の実施状況を説明しないことは、必然的に重要事項の説明違反となります。

２：宅地建物取引業法第３５条１項１３号より、住宅瑕疵履行法の施行によって、自ら売主となる新築住宅の売買では、住宅の瑕疵を担保するため、供託金を納めるか保険に入るかしなくてはなりません。
買主にとって、瑕疵が多大であればどのように保証してくれるのか、その物件を決める重要な要素です。瑕疵を担保するために保険に入る予定であれば、どんな内容の保険に入るのか説明しなくてなりません。それを説明していないため、重要事項の説明義務違反に該当します。

３：宅地建物取引業法第３５条１項２号より、急傾斜地崩壊危険区域内の立木竹の伐採に都道府県知事の許可が必要であれば、説明をしっかりとしなければなりません。この選択肢はそこまで説明していませんので、重要事項の説明違反になります。

４：宅地建物取引業法第３５条１項１号より、重要事項の説明は、その物件を決めるために必要な情報をしっかりと伝えるものであり、登記された権利の種類及び内容は買主にとって、しっかりと伝えなければなりません。しかし、まだ購入すると決まっていないこともありますので、移転登記の申請の時期を宅建業者としても明確に説明する必要はありません。この選択肢は重要事項の説明義務違反には当たらないため、本問の正解となります。

【答え】4.

1.　違反する
（宅地建物取引業法　第35条1項　六号）
（宅地建物取引業法施行規則　第16条の2　六号）
（宅地建物取引業法施行規則　第16条の2　九号）
宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、取引主任者をして、当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額の規定の事項について、当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容の説明をさせなければなりません。

2.　違反する
（宅地建物取引業法　第35条1項十三号）
当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要を説明する義務があります。

3.　違反する
（宅地建物取引業法　第35条1項二号）
（宅地建物取引業法施工規則　第16条の4の3　1項五号）
（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律　第7条四号）
都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概要を説明する義務があり、急傾斜地崩落危険区域内であることも該当します。
また、急傾斜地の崩落の危険性を高める立木竹の伐採を行うには、都道府県知事の許可が必要なことも説明しなくてはなりません。

4.　違反しない
（宅地建物取引業法　第35条1項一号）
当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）を説明させなければならないとされています。
移転登記の申請の時期については説明の義務はありません。

1.管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容について説明が必要です。
2.瑕疵(かし)担保責任保険の概要について説明が必要です。
3.急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明し、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについても説明が必要です。
4.移転登記の申請の時期については説明の必要はありません。