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宅建の過去問 平成22年度(2010年) 価格評定 問25

問題

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
   1 .
原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象物件の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
   2 .
不動産の効用及び相対的稀(き)少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
   3 .
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
   4 .
取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適正に補正しなければならない。
( 宅建試験 平成22年度(2010年) 価格評定 問25 )
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この過去問の解説 (3件)

16
【答え】1.

1. 誤
(不動産鑑定評価基準7章1節 Ⅱ)
原価法は、対象が土地のみの場合でも、再調達原価を適切に求め得るときには適用できます。

2. 正
(不動産鑑定評価基準 第1章・第1節)
価格形成要因は、一般的要因・地域要因・個別的要因に分けられます。

3. 正
(不動産鑑定評価基準5章 3節1)
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいいます。
実勢価格(時価)ではありません。

4. 正
(不動産鑑定評価基準7章 1節I 3)
取引実例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引実例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切な補正しなければなりません。
付箋メモを残すことが出来ます。
6
正解は【1】になります。

1:不動産鑑定評価基準 総論7章1節Ⅱ-1より、土地に関して造成地・埋立地等、再調達原価を適切に求めることができる場合には、原価法の適用が可能です。

2:不動産鑑定評価基準 総論3章より、価格形成要因は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいい、価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられます。

3:不動産鑑定評価基準 総論5章3節Ⅰ-1より、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格のことをいいます。

4:不動産鑑定評価基準 総論7章1節Ⅰ-3より、取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければなりません。
3
1.原価法は建物にも土地にも適応できます。
2.文章の通りです。
3.文章の通りです。
4.文章の通りです。
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