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宅建の過去問 平成22年度(2010年) 宅建業法 問40

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地(代金2,000万円)の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
   1 .
Aは、当該宅地の瑕疵(かし)についてAが担保の責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から3年とする特約をすることができる。
   2 .
Aは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。
   3 .
Aは、Bの承諾がある場合においても、「Aが契約の履行に着手した後であっても、Bは手付を放棄して、当該売買契約を解除することができる」旨の特約をすることができない。
   4 .
当該宅地が、Aの所有に属しない場合、Aは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Bとの間で売買契約を締結することができない。
( 宅建試験 平成22年度(2010年) 宅建業法 問40 )
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この過去問の解説 (3件)

25
正解は【1】になります。

1:宅地建物取引業法40条1項には、「瑕疵担保責任に関する特約として認められているものは、目的物の引渡しの日から2年以上となるものだけである」とあります。また、宅地建物取引業法40条2項には、「 これよりも買主に不利な特約は無効となる」とあります。この選択肢の特約に関しては、引渡しの日から「3年」とあり、「引渡しの日から2年以上」と比べてみると買主側に有利となっています。ですので、この特約は宅建業法の規定に反してはいないため有効となり、本問の正解となります。

2:宅地建物取引業法38条1項より、損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されています。この選択肢は、宅地の代金が2,000万円になっていますから、上限は、400万円になります。しかし、損害賠償の予定額が300万円、違約金が300万円となっている選択肢は、合算額が600万円となり上限額を超えてしまっているため、この特約は宅建業法の規定に違反し、400万円を超える部分については無効となります。

3:宅地建物取引業法39条2項に、「手付による契約解除については、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」と記されています。宅地建物取引業法39条3項では、「これよりも買主に不利な特約に関しては無効になる」とあります。
この選択肢の特約は、宅建業者Aが契約履行に着手した後であっても、Bは手付放棄により解約できるというものであり、宅建業法の規定よりも買主にとって有利な特約であるため、この特約は宅建業法の規定に違反せず、有効となります。

4:宅地建物取引業法33条の2より、宅建業者は自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約を締結してはならないとあります。ただし、宅地建物取引業法33条の2の但書に例外が記してあり、選択肢の宅地は、宅建業者Aの所有するものではなく、Aはすでに当該土地を取得する契約を締結しているため、AはBとの間で売買契約を締結することができることになります。
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1.瑕疵(かし)担保の責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から2年以上であれば問題有りませんので3年の特約は有効です。
2.損害賠償の予定額と違約金を合わせて売買代金の2割を超えてはいけないので、問題の場合、400万円までしか有効ではありません。
3.買主に有利な特約なので買主が承諾してくれるのであれば有効です。
4.Aの所有に属しなくても、売買契約を締結しているので、引き渡し後でなくても、Bと売買契約は出来ます。
3

【答え】1.

1. 正
(宅地建物取引業法 第40条1項)
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する同法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはなりません。

2. 誤
(宅地建物取引業法 第38条1項)
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはなりません。
本問では、損害賠償予定額と違約金を合わせて600万円となり、宅地代金2,000万円の十分の二を超えてしまいますので誤りです。

3. 誤
(宅地建物取引業法 第39条3項)
宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができます。
前述の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とするとされています。
本問では、買主Bにとって有利な特約なので有効です。

4. 誤
(宅地建物取引業法 第33条の2 一号)
宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはなりません。
ただし、宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるときはこの限りではないとされています。

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