宅地建物取引士の過去問
平成22年度（2010年）
宅建業法 問39

【答え】4

1.　誤
（民法　第416条1項）
債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とするとされています。
損害賠償の予定額を定めていない場合、民法の規定に従って実害に応じた額の賠償請求ができます。

2.　誤
（宅地建物取引業法　第38条1項）
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはなりません。

3.　誤
（宅地建物取引業法　第39条2項）
宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができるとされています。
書面での意思表示ではなく、手附の倍額を支払わないと契約解除はできません。

4.　正
（宅地建物取引業法　第39条2項）
当事者の一方が履行に着手すると契約が解除することができません。
本問では、Ｂが内金を支払っていることから、契約の履行に着手していることになりますのでBは契約解除を拒否することができます。

1.損害賠償の予定額を定めていない場合は、実損額となります。損害賠償の予定額を定める場合は、損害賠償額や違約金の合計額が売買代金の10分の2を超えてはいけません。

2.契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額を合わせて2割までしか定められません。

3.書面のみではなく、現実の提供をしなくてはなりません。

4.文章の通りです。内金を受領したという事は履行に着手しているといえます。よって契約解除の申出を拒否出来ます。

正解は【４】になります。

１：民法第４１６条１項より、債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的としています。損害が大きければ、売買代金の額を超えることはあります。

２：宅地建物取引業法第３８条１項より、宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地や、建物の売買契約においては、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二を超えることとなる定めをしてはならないことになっています。

３：宅地建物取引業法第３９条２項より、宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができます。その場合では、実際にお金の提供がないと契約の解除はできないことになっています。

４：宅地建物取引業法第３９条２項より、当事者の一方が履行に着手すると契約を解除することができなくなります。今回のケースでは、Ｂが内金を支払っていることから、契約の履行に着手していることになりますので、Ｂは契約解除を拒否することができます。