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宅建の過去問 平成22年度(2010年) 宅建業法 問38

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
   1 .
Bが、自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、その3日後、Aのモデルルームで契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができる。
   2 .
Bは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その5日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Bは売買契約を解除することができる。
   3 .
Bは、喫茶店で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結した。その5日後、契約解除の書面をAに発送し、その3日後に到達した。この場合、Bは売買契約を解除することができない。
   4 .
Bは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者C(CはAから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない)の事務所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Cの事務所で契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができない。
( 宅建試験 平成22年度(2010年) 宅建業法 問38 )
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この過去問の解説 (3件)

17
正解は【1】となります。

1:宅地建物取引業法第37条の2第1項及び、同法施行規則第16条の5第2号より、買主Bが自ら指定して、ホテルのロビーで買受けの申込みをしていますが、自ら指定した場合に事務所等として扱われるのは、自宅または勤務先に限定されるので、ホテルのロビーは事務所等に該当しません。また、モデルルームは、土地に定着する建物内に設けられる案内所にあたり、事務所等の一種となります。そのため買主Bは、事務所等以外の場所で買受けの申込みをし、事務所等で契約を締結したことになりますので、クーリング・オフによる契約解除の対象となります。

2:宅地建物取引業法第37条の2第1項及び、同法施行規則第16条の5第1号ロより、テント張りの案内所は土地に定着していないため、事務所等にはあたりません。ですので選択肢の場合、ここで買受けの申込みをしているため、クーリング・オフの対象にはなりますが、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払っているので、クーリング・オフすることはできません。

3:宅地建物取引業法第37条の2第1項及び、同法施行規則第16条の5第1号より、喫茶店は事務所等にあたらないため、買受の申込みをし、さらに契約を締結した場合はクーリング・オフの対象となります。クーリング・オフが可能な期間は、書面で告げられた日から8日間になり、クーリング・オフの効果は、申込者等が書面を発信したときに発生します。今回の選択肢の場合、Bが契約解除の書面を発信したのは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して7日目であり、その発信時点で契約は解除されたことになります。到着日がその3日後でも告げられてから10日目にはなりますが、クーリング・オフの成否には問題ありません。

4:宅地建物取引業法第37条の2第1項及び、同法施行規則第16条の5第1号ホより、宅建業者Cが、宅建業者Aから代理・媒介の依頼を受けていれば、Cの事務所もまた事務所等として扱うことになります。この選択肢の場合、Cは単に買主Bの知人という関係であり、Cの事務所は事務所等に該当しません。このため、ここで買受の申込みと契約の締結を行った場合は、クーリング・オフの対象となります。
付箋メモを残すことが出来ます。
13
1.買受けの申込み場所でクーリングオフできるかどうかが決まりますので、問題はホテルのロビーですので解除出来ます。
2.代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けているので解除出来ません。
3.告知日から起算して6日目に解除の書面を発送しているので解除は出来ます。到着の日にちではなく、発送した日にちで考えます。
4.知人の宅地建物取引業者Cの事務所で買受けの申込みをしていて、取引に関係の無い事務所ですので解除出来ます。
5
【答え】1.

1. 正
(宅地建物取引業法 第37条の2 1項一号)
宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができます。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができません。
一 買受けの申込みをした者又は買主が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
本問の説明文では、買受けの場所を自ら指定した場合でも、事務所等以外で契約締結した場合でもクーリング・オフの対象となります。

2. 誤
(宅地建物取引業法 第37条の2 1項二号)
申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合は売買契約を解除することができません。

3. 誤
(宅地建物取引業法 第37条の2 1項一号)
(宅地建物取引業法施行規則 第16条の6 1項五号)
申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げるときは、書面を交付して告げなければなりません。
買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずるとされていますので、クーリング・オフの対象となります。

4. 誤
(宅地建物取引業法 第37条の2 1項一号)
(宅地建物取引業法施行規則 第16条の5 1項五号ハ)
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者Cに対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあっては、代理又は媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Cの事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものをAの事務所等の扱いにできます。
本問では、AとCの間にそのような契約関係はないので、Bは売買契約を解除することができます。
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