宅地建物取引士の過去問
平成21年度（2009年）
権利関係 問11

1.存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借契約の解約の申入れはできません。契約の更新後であれば解約の申入れができます。
2.借地権設定者が遅滞なく異議を述べたとき、正当な理由であれば契約は終了になります。
3.当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合は解約の申入れはできません。
4.文章の通りです。更新後の存続期間は１回目２０年以上、２回目以降は１０年以上。１回目の更新で２０年より短く期間を決めても２０年となります。

正解は【４】になります。

１：借地借家法第７条１項には、「借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による」とあります。
借地権の設定者が承諾していない場合でも、借地権は存続して借地権者は建物を再築することが可能です。借地権設定者が地上権消滅請求や土地の賃貸借の解約の申入れもすることはできません。

２：借地借家法５条１項には、借地権の当初の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求した場合、建物がある場合に限って従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。ただ、同法第６条では例外として、「借地権設定者が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当な事由があると認められた場合」とありますので、「選択肢の異議の理由にかかわりなく」という点が間違いになります。

３：借地借家法第８条１項には、「契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる」とありますが、当初の存続期間中には該当する規定にはならないため、このような請求を行うことはできません。

４：借地借家法３条には、「借地権の存続期間は、三十年とし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする」とあります。さらに、同４条では、「当事者が借地契約を更新する場合、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする」とあるため、正しい選択肢になります。

1.✖この場合、借地権設定者は、更新を拒絶できるのみであります。
2.✖借地権設定者の異議に正当な理由がある場合、更新したものとはみなされません。
3.✖解約の申入れなどができるのは、契約更新後、建物が滅失した場合です。
4.〇借地権契約の最初の更新は２０年以上でなければなりません。

したがって、正解は４番です。