宅地建物取引士の過去問
平成21年度（2009年）
権利関係 問12

1.〇賃貸借の場合、賃借人の無断転貸は原則禁止だが、背信行為に足らない特段の事情がある場合、賃貸人は契約を解除できない。一方、使用貸借の場合、貸借人が無断で転貸した場合、貸主は契約を解除できる。
2.✖期間の定めのない賃貸借の場合、各当事者は、いつでも解約の申入れができる。
3.〇借地借家法では、建物について、引渡しを受けていれば、登記がなくとも対抗力を有するとしています。使用貸借には、このような特例はありません。
4.賃借権は相続の対象となります。一方、使用貸借は、個人的関係を前提としているので、相続の対象になりません。

したがって、正解は2です。

正解は【２】になります。

１：民法第６１２条２項より、ＢがＡに無断で甲建物を転貸したとしても、背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができないと考えられます。また、使用貸借は、ＣがＡに無断で転貸したとき、使用貸借契約を解除することができます。

２：民法第５９７条２項より、当事者が返還の時期を定めなかった場合、契約に定めた目的に従い、使用や収益を終わった時に返還をしなければならないことになっていますが、但書には、「その使用や収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過した場合、直ちに返還を請求することができる」とあります。また、返還時期も、使用や収益の目的も定めなかった場合には、貸主はいつでも返還請求することができます。

３：借地借家法第３１条１項より、賃貸借の建物に関して引渡しがあった場合、建物について物権を取得した者に対しては対抗することができます。今回のケースでＢは、Ｄに対して賃借権を主張することができるのです。また使用貸借に関しては、使用借権を新所有者に対抗する手段がないため、ＣはＤに使用借権を主張することができなくなります。

４：民法599条には、「使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う」とあり、賃借権に関しては、被相続人の財産権の一部となり、相続の対象になります。また、使用借権は、借主の死亡でその効力がなくなります。